Nel 2014 il mercato residenziale ha segnato un totale di 417.524 transazioni (+3,6% rispetto al 2013), accompagnato dalla crescita nell’erogazione dei finanziamenti per acquisto abitazioni per un totale di 17,263 miliardi di euro di erogato (+9,8%, dati Banca d’Italia, primi 9 nove mesi del 2014): una ripresa per il mattone, secondo l’Ufficio Studi Gabetti.
Trimestre su trimestre, aumentano le transazioni
In particolare nel 2014 si sono registrate 98.446 transazioni nel I trimestre e 107.647 nel II trimestre, rispettivamente +4,1%, -1% a confronto con gli omologhi trimestri del 2013. I dati del III trimestre hanno mostrato una nuova inversione di tendenza, registrando un totale di 94.888 transazioni, +4,2% rispetto allo stesso trimestre del 2013, mentre nel IV trimestre si sono realizzate 116.543 transazioni, +7,1%.
Segno più per tutti i capoluoghi
A livello complessivo, nel 2014, sia i capoluoghi (+7,4%), sia i non capoluoghi (+1,7%) hanno evidenziato una variazione positiva. Positive anche tutte le macro aree territoriali, anche se con un risultato migliore per il Centro (+6,5%), seguito dal Nord (+4%) e dal Sud (+0,6%). Guardando alle otto maggiori città italiane per popolazione, le performance (+9,2%) sono state migliori rispetto alla media nazionale, confermando il trend già evidenziato che vede crescite maggiori per le grandi città capoluogo (dati Agenzia del Territorio).
Erogati più finanziamenti
Inoltre, secondo gli ultimi dati diffusi dall’Agenzia del Territorio, le compravendite di abitazioni realizzate nel 2014 con l’utilizzo di un mutuo con iscrizione di ipoteca sugli immobili acquistati a garanzia del credito (NTN IP) sono state 161.842, +12,7%, rispetto al 2013.
Cresce la domanda
Il terzo dato significativo è quello relativo alla domanda di mutui, che ha segnato +15% nel 2014 rispetto al 2013 (dati CRIF), consolidando il trend positivo evidenziato dal mese di luglio del 2013.
E scende il prezzo
L’ulteriore diminuzione dei prezzi immobiliari ha contribuito, unitamente alla ripresa delle erogazioni, a favorire una maggiore accessibilità al bene casa per le famiglie. La variazione media dei prezzi è del -3,5% per le grandi città, rispetto al I semestre del 2014. Tale variazione segue quella registrata nel primo semestre del 2014 (-3%) e dell’anno 2013, che aveva visto per le grandi città un -8% rispetto al 2012. In particolare, nel secondo semestre del 2014, Genova ha mostrato la flessione più sensibile (-5,5%); Roma (-3%) e Milano, Napoli e Palermo (-2%) continuano il processo di limatura delle quotazioni; Firenze ha registrato una flessione più sensibile (-5%); Bologna (-4,4%) e Torino (-4%) hanno segnato un calo lievemente superiore, rispetto al semestre precedente.
Le compravendite
Nel II semestre del 2014, nelle otto grandi città capoluogo si sono realizzate 36.997 transazioni residenziali, +11,7% rispetto al II semestre 2013, con performance migliori rispetto alla media nazionale. Bologna registra una variazione del +18,3%, seguita da Roma (+16,1%), Firenze (+15,5%), Napoli (13,1%), Genova (12,2%), Palermo e Milano (+4,8%). Guardando i dati trimestrali, nel Q4 spiccano le variazioni positive delle città di Roma (+19,8%), Bologna (+18%), Napoli e Torino (+17,6%). Inoltre si nota un andamento positivo per le restanti province di Firenze (+19,7%) e Genova (+13,2%). Su base annuale, si vede come le grandi città, nel loro complesso, abbiano registrato un totale di 74.795 transazioni, +9,2% rispetto al 2013, con variazioni positive per tutte le realtà considerate, ad eccezione di Napoli, che tuttavia ha visto una progressiva ripresa nel 2° semestre del 2014.
Tempi di vendita
La ripresa delle transazioni, che, come abbiamo visto, non è uniforme per tutte le aree, è stata caratterizzata da una divaricazione dei tempi di vendita a seconda delle specificità dell’offerta: la media si è riportata intorno ai 6 mesi, ma in realtà gli immobili con buon rapporto qualità/prezzo ora vengono assorbiti anche in tempi più brevi. Viceversa, l’offerta posta in vendita a prezzi troppo elevati o che per caratteristiche non incontra le esigenze della domanda, può rimanere in vendita anche oltre gli 8-12 mesi per poi essere ritirata dal mercato.
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