Le compravendite di immobili non residenziali hanno superato i 15,6 miliardi di euro, ma negli ultimi 6 anni i prezzi al metro quadro sono diminuiti del 26%.
Nel 2019 il calo dei prezzi al mq è rallentato e si osservano spunti positivi nel segmento commerciale. In Italia le unità immobiliari dedicate ad attività direzionali, terziarie e produttive sono poco più di 4,1 milioni rispetto ai quasi 64 milioni complessivi e nel 2018 hanno originato oltre 51mila transazioni (a fronte delle 578mila riguardanti le sole abitazioni) per un valore complessivo pari a 15,6 miliardi di euro (ovvero un sesto di quanto registrato per il comparto residenziale).
Pochi scambi di elevato valore
Da questo si deduce che il peso effettivo del comparto, pur essendo caratterizzato da un volume di scambi relativamente contenuto, in realtà determini un valore commerciale ben più consistente e pari al 14% del mercato immobiliare italiano nel suo complesso.
Cresce il commerciale
Il 57% delle compravendite di immobili non residenziali riguarda negozi, il 24% capannoni e il restante 19% uffici. Complessivamente il volume delle compravendite è cresciuto del +1,9% rispetto all’anno precedente, dato che sintetizza andamenti diversificati: crescita del +4,6% per il comparto commerciale, flessione del -3,7% per quello direzionale, sostanziale stabilità per quello produttivo (tab. 1, sotto).
Industriale primo per fatturato
Se però parliamo di fatturato immobiliare, i capannoni costituiscono il 42% del totale, poco al di sopra del settore commerciale che, a sua volta, costituisce il doppio di quello direzionale. Inoltre, a fronte di una sostanziale invarianza del fatturato generato da questi tre mercati (-0,4% nel 2018), si osserva una crescita del +2,9% del mercato dei negozi e una contestuale diminuzione dei capannoni, mentre gli uffici restano pressoché sui livelli dell’anno precedente (tab. 1, sopra).
I valori degli immobili commerciali
Partendo dal database delle valutazioni immobiliari effettuate da CRIF RES tra il gennaio 2013 il 30 giugno 2019 relativamente a uffici, negozi/ laboratori e capannoni, l’analisi prodotta consente di misurare la quota coperta sul mercato delle transazioni, distinta per tipologia edilizia e per area geografica, oltre a permettere l’osservazione dell’andamento nel tempo dei valori per unità immobiliare, superficie media e prezzo al metro quadrato. Mettendo a confronto la distribuzione delle valutazioni effettuate da CRIF RES e quella delle compravendite, la prima evidenza che emerge riguarda l’elevata analogia fra queste ultime. Tale relazione si osserva non solo nel tempo a livello complessivo ma anche a livello territoriale nelle diverse macro aree del Paese. Fatte 100 le transazioni relative a immobili non residenziali registrate negli ultimi 6 anni di osservazione la media di quelle relative a negozi e laboratori è stata pari al 50% del totale contro il 25% degli uffici e il 25% dei capannoni. Se nello specifico ci riferiamo all’ultimo triennio e confrontiamo il numero di valutazioni effettuate per singolo segmento con il numero di compravendite concluse, si evince una copertura che va dal 9% circa nel settore del negozi/laboratori e dei capannoni sino ad oltre il 12% per il comparto direzionale.
Il valore dei negozi
Rimanendo sul dato nazionale, relativamente al I semestre dell’anno in corso, il valore mediano dei negozi (senza considerare i laboratori) oggetto di compravendita a livello nazionale è stato pari a 182mila euro, sostanzialmente allineato a quello del 2013, ma superiore a quello dello stesso periodo del 2018. In compenso, risulta in costante crescita la superficie degli immobili in oggetto, che è arrivata ad assestarsi a 111 mq contro i 76 mq del 2013. La combinazione tra questi indicatori fa sì, però, che il valore al metro quadro risulti in decisa e costante diminuzione, essendosi attestato a 1.577 euro al mq, sebbene con un piccolo rimbalzo nell’ultimo semestre (+3%).
Il valore degli uffici
Per quanto riguarda, invece, il mercato degli uffici, il valore mediano nella prima metà dell’anno in corso si è assestato a 264mila euro, contro i 220mila del 2013. Anche in questo caso, però, la superficie mediana risulta in costante crescita negli ultimi anni e con 143 mq arriva a superare anche il record del 2014. Il valore al mq di un ufficio in Italia però si conferma in costante contrazione negli ultimi 6 anni e si ferma a 1.727 euro con una flessione del -1,5% rispetto al I semestre 2018.
Il valore dei capannoni
In merito ai capannoni oggetto di compravendita, infine, il valore mediano nel I semestre dell’anno si attesta a 972mila euro, sostanzialmente sui livelli dell’inizio del 2013, mentre cambia considerevolmente la superficie, che da poco meno di 1.300 mq ora si porta a quasi 1.900 mq. Ne deriva pertanto una riduzione progressiva del valore al metro quadrato che attualmente si è ridotto a 556 euro, l’1% in meno rispetto a quanto osservato nello stesso periodo dell’anno scorso. Se si confrontano gli andamenti dei prezzi nel tempo dei tre segmenti immobiliari considerati, si osserva una diminuzione in termini nominali pressoché della medesima entità, con un calo del -26% negli ultimi 6 anni (graf. 1, sotto).
La variabile territoriale
A livello territoriale e di segmento di mercato, però, si osservano alcune differenze: i negozi del Nord Est e del Sud Italia sono quelli che hanno subito la diminuzione dei valori più sensibile rispetto alle altre macroaree italiane, con una riduzione del -35% nel periodo di riferimento. La flessione più marcata per gli uffici, invece, è in corrispondenza delle unità ubicate nel Centro Italia con un calo del -40% mentre sono i capannoni presenti sulle Isole che hanno risentito maggiormente della fase negativa del mercato, avendo perso ben il 48% del valore nominale dal 2013 ad oggi.
