Nei 290 miliardi di stock di NPL stimati per fine 2024 in Italia (il dato viene dal Market Watch NPL di Banca IFIS) ce ne sono moltissimi che hanno un sottostante immobiliare. Un asset messo a garanzia di un finanziamento ma che non sempre si riesce a liquidare in tempi brevi.
Spesso perché, banalmente, non esistono le condizioni di mercato per farlo. Ed emerge quindi la necessità di una gestione attiva di questi immobili.
Ne abbiamo parlato con Juan Pablo Marino, Managing Partner di MCo Real estate, società nata nel 2013 e specializzata proprio nella gestione di società immobiliari in dissesto finanziario.
Soprattutto in quei mercati periferici, lontani dalle principali città, in cui gestire i sottostanti immobiliari è particolarmente complesso. Questa è la versione testuale dell’intervista a Juan Pablo Marino, contenuta nel nostro podcast #define banking.
AG. Il mercato dei crediti deteriorati è in trasformazione. Il calo dei nuovi flussi porta alcune realtà a specializzarsi in ambiti specifici e in nicchie, mentre altri attori scelgono di fondersi tra loro alla ricerca di efficienza e di economie di scala. Sappiamo, però, che nello stock di crediti deteriorati ci sono degli asset immobiliari che si fatica a gestire. Perché questi asset sono un’occasione per il mercato degli NPL?
JPM. La riduzione dei volumi è una buona e cattiva notizia. Le banche sono riuscite a smaltire parte del portafoglio NPL che avevano accumulato e ci sono meno insoluti. La cattiva notizia è che i servicer di NPL, così come gli investitori specializzati, oggi operano in un mercato più piccolo. Attualmente, le transazioni si sono ridotte e riguardano soprattutto i portafogli esistenti, acquisiti da investitori che hanno attese di redditività inferiori.
C’è però un sottostante che il mercato non riesce a smaltire, un credito non performing che ha come sottostante un immobile che non si è riusciti a mettere sul mercato e vendere. Parliamo di un portafoglio consistente di asset che finora sono stati gestiti in modo basilare, mentre potrebbero essere liquidati grazie a una gestione attiva.
AG. Il racconto del mercato immobiliare fatto dai media si sofferma spesso su residenziale e uffici nelle grandi città, spesso riferendosi all’elevato livello dei prezzi. Nelle cittadine di provincia, però, così come nelle zone industriali, la situazione è ben diversa. Dove si trovano questi asset immobiliari “dimenticati”?
JPM. Sui giornali leggiamo sempre di Milano, Roma, Torino, Firenze, Napoli e Bologna. Ma le grandi città rappresentano solo il 40% del mercato immobiliare. Il 60% è in altre zone, in città che hanno meno di 150mila abitanti.
E lì i grandi investitori non arrivano per tre ragioni. La prima ragione è che, banalmente, non conoscono il territorio. La seconda è la dimensione ridotta delle operazioni, che difficilmente superano i 10 milioni di euro, e conseguentemente dei margini. La terza ragione è che finora sono riusciti a ottenere buoni profitti nelle grandi città, ma oggi la situazione sta cambiando.
Tornando alla tua domanda, i sottostanti immobiliari dei crediti di cui stiamo parlando si trovano proprio in queste zone. Parliamo, per il settore industriale, di piccoli capannoni, oppure di un’area edificabile ma che non ha trovato interesse da parte degli sviluppatori locali. O, ancora, che era di proprietà di imprese di costruzione poi fallite. Nel residenziale, poi, troviamo delle situazioni estremamente frammentate.
Questi mercati sono potenzialmente molto appetibili per gli operatori specializzati, ma vanno gestiti con approcci molto, molto mirati.
AG. In che cosa consiste questa gestione “attiva” degli asset immobiliari?
JPM. Molti servicer si limitano a metterli in vendita, pubblicando annunci e foto sui principali portali immobiliari. Noi facciamo qualcosa di diverso, per riuscire a rendere “liquido” qualcosa che è “illiquido”: ci chiediamo come trasformare l’immobile per riuscire a venderlo.
Facendo però interventi limitati e poco costosi. Faccio l’esempio di un capannone di 1.000 metri quadrati, sul mercato già da diversi anni. È evidente che se quell’immobile non è stato venduto in un periodo di tempo così significativo, è perché non c’è domanda sul mercato. Allora andiamo ad analizzare qual è la domanda di capannoni in quella zona. Magari c’è richiesta per unità più piccole, da 250 metri quadrati.
E allora si può frazionare l’immobile in quattro e metterli sul mercato. Oppure chiedere un cambio di destinazione. Lo stesso vale per il residenziale. Le classiche villette costruite in molte cittadine negli anni ‘70 non si vendono più, senza un qualche intervento. Serve analizzare la richiesta e apportare piccole modifiche, con investimenti minimi, ad esempio per l’efficientamento energetico. Altrimenti, non si vende.
AG. Quali sono i vostri interlocutori? A chi cercate di spiegare il vantaggio della gestione attiva degli immobili?
JPM. Fondi di investimento, che hanno un portafoglio di NPL con sottostante immobiliare, e i servicer che lavorano per loro. Sono queste realtà che, finora, hanno fatto un’attività di commercializzazione piuttosto banale. Occorre convincerli che bisogna valorizzare in modo diverso questi immobili.
Non si tratta di investire grosse cifre, ma di interventi davvero minimi: qualche migliaio di euro su un immobile che può valere qualche centinaio di migliaia. Banalmente: un immobile deve essere presentabile. Pulito, senza animali o mobili abbandonati.
Altrimenti nessuno vorrà farci un sopralluogo. Una pulizia costa qualche centinaio di euro. E se si hanno in portafoglio migliaia di immobili, basta incominciare da quelli a maggiore priorità, che per le loro caratteristiche hanno più probabilità di riuscire ad arrivare alla vendita. Per vendere bastano davvero questi interventi banalissimi: una pulizia, un cambio di destinazione, finanche una imbiancatura possono rendere molto più attraente un immobile.
Se il frazionamento è troppo costoso, basta fare il cambio di destinazione, presentando un piano volumetrico al Comune per mettere sul mercato l’immobile con un progetto quasi approvato. Vorremmo fare capire ai nostri interlocutori che bisogna cogliere il valore inespresso dell’immobile.
