Dallo scoppio della pandemia ci interroghiamo su come cambieranno le nostre abitudini, cioè il modo in cui viviamo, lavoriamo e facciamo shopping.
Una trasformazione che ha un impatto diretto sul settore del Real Estate, cioè su chi investe nelle abitazioni, negli uffici e nei negozi del futuro.
Ne abbiamo parlato con Giulia Ghiani, Head of Research and Data Intelligence di CBRE Italia.
AG. Per chi non vi conoscesse: chi è CBRE?
GG. CBRE è una multinazionale leader nella consulenza e negli investimenti nel Commercial Real Estate: offriamo servizi, analisi e dati che coprono tutta la filiera del settore.
Supportiamo i clienti nelle scelte di investimento, finanziamento e valutazione, pianificazione, ricerca di spazi in affitto, ma anche progettazione, design degli immobili, gestione degli immobili, ottimizzazione delle performance immobiliari.
Le principali asset class sono quelle del commercial Real Estate: uffici, retail, logistica, hotel e mondo del residenziale.
AG. CBRE ha svolto uno studio globale sul modo in cui le persone di diversi paesi e, soprattutto, di diverse generazioni vogliono lavorare, vivere e acquistare nei prossimi anni. Guardiamo ai risultati: i valori e le aspettative degli italiani stanno effettivamente cambiando?
GG. L’indagine nasce da un’iniziativa globale, che ha coinvolto oltre 20mila persone in tutto il mondo. Il team di ricerca italiano ha poi estrapolato i dati di oltre 1.100 intervistati nel nostro Paese.
Abbiamo così analizzato i comportamenti dei connazionali per confrontarli sia con quelli dei cittadini di altri paesi, sia per individuare eventuali differenze di natura generazionale.
Il primo risultato è che, probabilmente per effetto della globalizzazione, si è prodotta un’attenuazione delle differenze tra i Paesi: non vediamo infatti particolari divergenze tra i risultati dei mercati che hanno partecipato al sondaggio.
C’è invece un’evidente evoluzione degli stili di vita tra le generazioni: in Italia, anzi, le differenze sono più marcate che in altri mercati.
E per chi lavora nel settore immobiliare questo approccio di analisi dei comportamenti permette di fornire agli investitori dei suggerimenti concreti per intercettare i trend che, in futuro, guideranno i fondamentali del mercato e la performance degli investimenti.
Mettiamoci, per esempio, nei panni di un’azienda che deve scegliere dove affittare un immobile: quali caratteristiche deve avere per intercettare le preferenze dei lavoratori di domani? È fondamentale capire come stanno cambiando i gusti, soprattutto dei più giovani.
AG. Iniziamo dalla casa: nel 2020, in pieno lockdown, si parlava moltissimo di come sarebbe cambiata l’idea di casa dei sogni. Ecco: come è effettivamente cambiato il rapporto con l’abitazione e che differenze ci sono tra le generazioni?
GG. Innanzitutto, l’indagine rivela che un italiano su tre desidera spostarsi dall’attuale sistemazione abitativa: c’è un desiderio di cambiamento che riguarda soprattutto i giovani con meno di 33 anni.
La maggiore propensione dei giovani allo spostamento è riconducibile anche a percorsi di carriera più flessibili e sempre più internazionali. Ma anche alla disponibilità economica, in molti casi molto ridotta.
Questi due fattori di fatto impediscono la presa in carico di impegni a lungo termine, come la sottoscrizione di un mutuo. È vero che, storicamente, gli italiani sono molto propensi alla proprietà della casa, ma i giovani per flessibilità cercano soluzioni più flessibili.
Abbiamo anche indagato la spesa degli italiani per l’abitazione: complessivamente, resta contenuta, grazie all’elevato numero di proprietari di casa che hanno già estinto il mutuo.
Fanno eccezione, ancora, i più giovani, che di rado sono padroni di una casa e, se lo sono, stanno pagando il mutuo.
C’è anche un profondo divario tra città e resto del paese: nei grandi centri, il 35% delle persone dichiara di spendere oltre il 30% del reddito nell’abitazione. Una quota ampiamente superiore a quella che abbiamo osservato nel resto del Paese.
Per quanto riguarda il modo di vivere, la maggior parte degli italiani preferisce location meno centrali. L’eccezione, ancora una volta, sono i giovani, che guardano alle città e nelle zone centrali, nonostante presentino costi maggiori.
Le due generazioni agli estremi, la Gen Z e i baby boomers, sono invece quelle che desiderano maggiormente spostarsi all’estero.
La casa desiderata, infine, è dotata di spazi all’aperto, ma anche di dotazioni per il lavoro da casa. La vicinanza alle infrastrutture di trasporto è considerata da tutti un fattore molto importante.
Ma, per gli under 33 è l’attenzione al prezzo dell’abitazione che continua comunque a ricoprire la maggiore importanza.
In sintesi: le persone cercano nuovi modi di abitare, che incorporino le esigenze emerse durante la pandemia. Per gli investitori la domanda crescente di giovani che cercano abitazioni in affitto nelle grandi città potrà produrre un’offerta di residenziale in affitto che dovrà essere però in grado di assecondare anche le esigenze dei redditi più bassi.
AG. Tra i criteri per trovare una nuova casa hai citato gli spazi per il lavoro da remoto. E questo ci porta dritti al tema degli uffici: come cambia la percezione dei luoghi di lavoro e come saranno gli uffici del futuro?
GG. Un primo dato è che gli italiani risultano trascorrere molto tempo negli uffici, con una forte differenza rispetto ad altri Paesi: il 56% è full time in ufficio, siamo molto al di sopra della media europea e globale.
Solo un italiano su quattro, però, preferisce la modalità di lavoro 100% in presenza: la scelta ricade su modelli ibridi che prevedono la maggior parte del tempo in presenza in ufficio.
Gli italiani preferiscono spostarsi fisicamente e andare al lavoro per esigenze di socialità, per incontrare i colleghi: e le interazioni sociali sono collegate in modo positivo anche alla produttività.
Il lavoro da remoto piace per l’equilibrio vita-lavoro e perché riduce gli spostamenti.
Vediamo una differenza generazionale per quanto riguarda la qualità degli uffici, molto importante per i giovani influenzandone la volontà di recarsi in ufficio.
Nella scelta di un nuovo lavoro, il tempo di spostamento e la vicinanza agli uffici rappresentano i fattori più importanti nella scelta di un nuovo lavoro, secondi solo al trattamento economico.
In ufficio si cerca inoltre la presenza di luce naturale, un’aria di buona qualità, un’acustica consona, la disponibilità di aree focus e wellness.
La modalità di lavoro ibrido con prevalenza in presenza è destinato a confermarsi come quella di maggiore successo, e le aziende cercheranno uffici che coniugano le esigenze dei datori di lavoro con quelle dei dipendenti.
Le strategie di workplace diventeranno centrali per l’attrazione e la retention dei talenti: accessibilità, dotazioni tecnologiche e qualità degli spazi saranno cruciali.
AG. Veniamo al terzo aspetto: i negozi. Qui la trasformazione portata dal commercio elettronico è in corso da anni. Eppure, in certi ambiti il negozio fisico resiste: che cosa è emerso dalla ricerca sul modo in cui gli italiani faranno acquisti in futuro?
GG. La survey conferma che gli italiani preferiscono i negozi fisici, anche se l’e-commerce è ormai parte della vita di tutti: ci ricorre il 91% dei rispondenti, anche solo ogni tanto.
Rispetto agli altri Paesi europei, le preferenze degli italiani per i canali di vendita sono meno polarizzate: non abbiamo, quindi, una percentuale particolarmente alta di consumatori esclusivamente online oppure offline.
È interessante notare che questo vale anche per i nativi digitali, anche se certamente i più anziani sono meno propensi agli acquisti online.
L’e-commerce piace sicuramente di più a chi vive nei grandi centri urbani.
Il negozio fisico conquista gli italiani per l’immediatezza, il supporto del personale, la disponibilità della merce. Ci sono però settori, in particolare l’elettronica, gli accessori, gli sport e i regali, in cui la varietà e le promozioni portano i consumatori a preferire l’online.
Il retail è quindi in trasformazione e il real estate dovrà assecondare questi cambiamenti, proponendo spazi e servizi che massimizzano l’omnicanale, intercettando i benefici del fisico e del digitale. Senza dimenticare l’attenzione alle tematiche ESG e all’impatto sulla società e sull’ambiente, aspetti sempre più rilevanti per i consumatori.
