Oltre un miliardo di euro è stato investito nel mercato degli uffici in Italia. Milano si pone in testa, con importanti transazioni verso la fine dello scorso anno nei Central Business District (CBD). Mentre Roma resta indietro, perché non riesce a colmare la domanda di immobili direzionali in linea con i criteri di sostenibilità. A conferma di quanto il green, nel real estate, sia un driver fondamentale per attirare gli investimenti, italiani ed esteri.
«Il 2023 non è stato un anno particolarmente favorevole per il settore del real estate direzionale, a causa di diversi fattori – racconta Gianpietro Ferrari, Head of Operations Head of NPE Department di RE/MAX Commercial Corporate. Il più significativo è stato il cambiamento radicale delle modalità di lavoro, che ha portato a una sostanziale ridefinizione degli spazi e a una notevole contrazione delle superfici richieste. Questo ha spostato il primato delle transazioni dai settori direzionali ai comparti della logistica e del light industrial. Inoltre, gli investitori hanno un atteggiamento attendista e si sono focalizzati solo su asset trophy, situati in città strategiche».
1,1 miliardo di euro investito nei Central Business District
Dopo nove mesi di rallentamento del mercato, nel quarto trimestre del 2023 si è però osservato un recupero negli investimenti in uffici.
«Sebbene i volumi rimangano al di sotto dei livelli record del 2022, nell’ultimo trimestre dello scorso anno gli investimenti hanno raggiunto i 630 milioni di euro, grazie anche a una transazione di grandi dimensioni nel CBD di Milano, portando il totale annuale a 1,1 miliardo di euro – precisa Ferrari. Il rendimento netto prime ha registrato un incremento, sfiorando il 4% a Milano e il 4,5% a Roma».
Disparità tra domanda e offerta in ambito ESG
A Milano, le operazioni hanno riguardato spazi direzionali per una superficie complessiva di 500mila mq, di cui 160mila mq locati nell’ultimo trimestre dello scorso anno.
Inoltre, l’80% delle transazioni è relativo a immobili di grado A e A+, con una domanda di spazi di elevata qualità che continua a crescere.
«A Roma, nonostante la crescente domanda, c’è una disponibilità limitata, e in alcune location addirittura assente, per spazi di grado A e A+. Il mercato sta quindi affrontando una forte disparità tra domanda e offerta di edifici che rispettano i criteri ESG e le certificazioni green – sottolinea Ferrari. Gli standard di sostenibilità sono un requisito imprescindibile per molte aziende e questo rende obsoleti e inadeguati tutti gli uffici che non soddisfano questi criteri».
Attesi 75 nuovi progetti entro il 2026
Gli investitori sono quindi in attesa di nuovi asset immobiliari ed entro il 2026 dovrebbero fare il loro ingresso sul mercato oltre 875mila mq di spazi direzionali, attraverso 75 progetti.
«Buona parte di questi uffici, il 61% (pari a 537mila mq), nascerà con finalità speculative, per andare incontro alla domanda degli investitori – aggiunge Ferrari. E va tenuto in considerazione il fatto che nel 2023, per la prima volta, i capitali degli investitori italiani hanno superato quelli degli investitori stranieri nel segmento degli uffici, segnando un cambiamento rilevante nell’approccio al mercato immobiliare direzionale».
La sostenibilità negli immobili direzionali
Intanto, anche la regolamentazione SFD ha portato i fondi di investimento a operare in questi anni aderendo ai vincoli di sostenibilità.
«Gli investitori cercano quindi asset che non solo offrono ritorni finanziari, ma che rispondono ai rigorosi standard ambientali, sociali e di governance – sottolinea Ferrari. Questo trend impone una maggiore attenzione alla sostenibilità degli edifici, alle pratiche lavorative etiche e alla trasparenza gestionale, influenzando significativamente le dinamiche del mercato immobiliare direzionale».
Gli uffici di Milano: più tecnologici, sostenibili e attenti al well-being
La sostenibilità è il criterio che guida infatti gli investimenti diretti sugli uffici del capoluogo meneghino.
Prima metropoli ad aver avviato un percorso di generazione urbana, caratterizzato appunto dalla approvazione di progetti incentrati su criteri di sostenibilità, Milano si è affermata come il CBD più innovativo e dinamico d’Europa, «tanto che sono in corso iniziative per accreditarla come patrimonio UNESCO – aggiunge Ferrari.
La città ha vissuto un rapido sviluppo di edifici altamente sofisticati, dotati di tecnologia domotica, che ha portato a un significativo aumento dei prezzi, conseguenza di una domanda elevata rispetto a un’offerta limitata».
Inoltre, il trend dominante sulla piazza immobiliare milanese si orienta verso la realizzazione di edifici multifunzionali, dove il benessere della persona è al centro del design.
Questi sviluppi integrano un mix di servizi, che combinano vita lavorativa e well-being, rispondendo alle esigenze di una clientela sempre più esigente e orientata al miglioramento della qualità della vita.
Roma ancora indietro per gli uffici sostenibili
Tuttavia, questa dinamica non è strettamente legata alla posizione geografica, quanto, piuttosto, alla carenza di una offerta immobiliare che soddisfa i requisiti richiesti da tenant e, di conseguenza, dagli investitori istituzionali.
«L’immissione sul mercato di nuovi edifici tecnologicamente avanzati e conformi alle normative ambientali rappresenterà, da un lato, una opportunità di investimento per gli investitori istituzionali tradizionali e, dall’altro, incentiverà la dismissione di edifici direzionali, creando occasioni di riconversione per gli investitori value-add – precisa Ferrari.
Milano è la destinazione più ambita per gli investimenti nel breve termine, per via del numero significativo di progetti immobiliari in fase di realizzazione e alla tendenza positiva delle locazioni che crescono costantemente.
Tuttavia, Roma, nonostante la domanda elevata, non è ancora riuscita a sviluppare appieno il concetto di Central Business District: questo limita la sua capacità di offrire opportunità di investimento competitive nel settore. E, al momento, la città si perde un’occasione importante nel mercato immobiliare».
I limiti di oggi: tra prezzo delle materie prime e finanziamenti onerosi
Bisogna però tenere conto delle dinamiche di mercato: la messa a terra di edifici all’avanguardia dal punto di vista tecnologico e ambientale si scontra inevitabilmente con l’aumento dei prezzi delle materie prime e il costo elevato dei finanziamenti. Che rendono questi progetti molto onerosi e accessibili quindi solo a investitori e sviluppatori che hanno già molte risorse.
E se solo una ristretta cerchia potrà permettersi di seguire questi standard, la domanda resterà elevata, portando alle stelle i prezzi di vendita e affitto dei nuovi immobili.
«I costi associati alla riduzione dell’impatto ambientale, agli investimenti nel benessere dei lavoratori, alla formazione, alla conformità normativa e alla certificazione, se non supportati da adeguati incentivi, potrebbero ostacolare il progresso verso la sostenibilità nel paese: un gran numero di piccole e medie imprese, infatti, potrebbe non essere in grado di affrontare i costi di adeguamento, o di misurare il loro impatto ESG, tagliando fuori dai flussi finanziari una parte significativa del tessuto produttivo italiano», conclude Ferrari.
Questo articolo è stato pubblicato sul numero di giugno 2024 di AziendaBanca ed è eccezionalmente disponibile gratuitamente anche sul sito web. Se vuoi ricevere AziendaBanca, puoi abbonarti nel nostro shop.