Dopo l’euforia post-Covid, frena il mercato immobiliare italiano, ma i prezzi continuano a essere alti. A causare il raffreddamento delle compravendite è il quadro macroeconomico generale meno favorevole, che vede nella perdita di potere d’acquisto, l’erosione della capacità di risparmio e il rialzo dei tassi le principali cause di questo rallentamento.
Questo il quadro delineato dal secondo Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma relativa al primo semestre del 2023 che ha analizzato tra l’altro le performance immobiliari delle 13 principali città italiane: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
Prezzi ancora in aumento
Nel primo semestre i valori immobiliari sono rigidi, saliti dell’1% per quanto riguarda le abitazioni. Secondo Nomisma, la variazione positiva che ha investito i valori immobiliari delle abitazioni è l’esito di aspettative di crescita dei prezzi da parte dell’offerta. Questo suggerisce la presenza sul mercato di una domanda ancora disponibile a interiorizzare gli aumenti imposti dalla parte offerente.
Tuttavia il report sottolinea situazioni molto differenti in base al mercato che viene preso in considerazione. Se a Venezia Laguna i prezzi calano per il terzo semestre consecutivo, Milano registra aumenti doppi rispetto alla media (+2,2% semestrale).
Per vendere ci vuole più tempo
Non solo aumentano i prezzi, ma aumentano anche i tempi per riuscire a vendere nei mercati di Bologna, Firenze e Roma. Nella Capitale è necessario addirittura un mese in più rispetto alla scorsa rilevazione. In media per effettuare una vendita sono richiesti 5,2 mesi.
Cresce il valore delle locazioni
Complessivamente le abitazioni locate nel 2022 ammontano a poco meno del 6% dello stock disponibile. In flessione la componente delle locazioni di medio-lungo periodo, con un calo superiore al 4% per i contratti ordinari e una riduzione dell’1,5% per quelli di tipo agevolato. La componente di breve periodo, al contrario, vede aumentare dello 0,6% gli immobili locati a canone libero.
La maggiore pressione della domanda ha determinato nel primo semestre dell’anno una crescita del +1,7% del valore delle locazioni. Le variazioni più importanti riguardano i mercati di Cagliari, Catania, Padova e Torino (+2%), fino ad arrivare al +3,7% rilevato a Bologna.
L’aumento più sostenuto dei canoni ha comportato un innalzamento dei rendimenti medi, che in media sono dell’ordine del 5,2% lordo annuo. Nomisma sottolinea anche come negli ultimi 10 anni i tempi medi per locare un’abitazione si siano dimezzati, passando da 4 a 2 mesi. Il mercato più liquido è quello di Bologna, dove per affittare un’abitazione sono necessari soltanto 1,2 mesi.
Giù gli investimenti
Infine, prendendo in esame la componente corporate del mercato si rileva un orientamento improntato alla prudenza da parte degli investitori stranieri. Questo ha determinato un crollo degli investimenti, passati dai 6,2 miliardi di euro del primo semestre 2022 ad appena 2 miliardi di euro nello stesso periodo di quest’anno.
Nello specifico, va anche considerato che l’investitore ricerca immobili ESG compliant ma dovrà necessariamente modificare procedure e strutturarsi in tempi brevi a fronte delle richieste che arrivano dall’UE in materia di Tassonomia, SFDR, Pillar3 e CSRD.
Il focus su Superbonus e inflazione
Altro tema all’attenzione degli operatori della filiera immobiliare è quello dell’impatto delle riqualificazioni immobiliari sulla sostenibilità ambientale e la ricchezza delle famiglie in assenza di nuovi strumenti finanziari che agevolino il processo, ovvero possibili iniziative e progetti alternativi al decaduto Superbonus 110%.
In questo scenario, per valutare l’entità della futura correzione dei valori immobiliari, per Nomisma è importante l’esito della politica anti-inflazione portata avanti dalla BCE: al momento la prospettiva di atterraggio morbido rimane quella più accreditata, nonostante la possibilità di recessione resti concreta.
