Cresce la compravendita di immobili di lusso, non solo a Roma e Milano, ma anche in città come Torino, Bari, Firenze, Genova e Napoli.
Questa la fotografia che emerge dal recente report redatto dall’Ufficio Studi Gabetti su dati Santandrea Luxury Houses&Top Properties dal titolo “Il mercato degli immobili di pregio”.
L’analisi
Lo studio analizza i principali indicatori del mercato residenziale di pregio, con l’obiettivo di restituire una dettagliata fotografia. In particolare, vengono riportati i macro-trend relativi alle principali grandi città (Milano, Roma, Torino, Genova, Firenze, Napoli, Bari) a livello di quotazioni, tempi medi di vendita e sconti medi, andamento di domanda e offerta.
«I dati che emergono dal nostro report mostrano un mercato del lusso che gode di buona salute, nonostante le turbolenze del contesto macro-economico. Per l’acquisto infatti di questa tipologia di immobili non viene fatto particolare ricorso alla leva finanziaria, come avviene invece per gli immobili residenziali civili.
Nel segmento luxury, il potenziale acquirente compera principalmente per il desiderio di poter fruire di una residenza esclusiva, di un “pezzo unico” nel suo genere – dichiara Leone Rignon, Consigliere delegato Santandrea Luxury Houses&Top properties.
Secondo il nostro network Santandrea, la domanda di immobili di pregio si è orientata prevalentemente sull’acquisto (70%), a fronte del 30% di richieste di soluzioni in affitto. Le finalità dell’acquisto sono per lo più legate all’utilizzo esclusivo, sia come prima casa, sia come seconda casa.
Stanno comunque crescendo anche le acquisizioni per investimento con un utilizzo alternato dell’immobile: a uso esclusivo della proprietà in certi periodi dell’anno e affittato nei restanti periodi».
Bene il mercato di lusso
La pandemia prima e i recenti terremoti geopolitici a livello globale non hanno delienato un quadro macroeconomico del tutto solido.
Tuttavia, il residenziale di lusso ha continuato a crescere, alimentato dall’elevata presenza di individui alto spendenti che allocano parte del proprio patrimonio (circa il 15%) in questa categoria di immobili.
La ricchezza mondiale, nel 2022 si è mantenuta oltre gli 80 trilioni di dollari (World Report Series 2023, Capgemini), mantenendosi pressoché stabile, con percentuali che si distribuiscono maggiormente in Nord America, Europa e Asia, aree che trainano la crescita e gli indicatori finanziari a livello internazionale.
I dati notarili
Nel 2022, secondo i dati statistici notarili, le compravendite di immobili residenziali di lusso erano in aumento del 9% rispetto all’anno precedente. Si tratta di un mercato che è caratterizzato dal desiderio di godere della proprietà di un immobile esclusivo e dalla necessità di massimizzare il rendimento dell’investimento.
Il numero di compravendite di immobili sopra il milione di euro, hanno riguardato soprattutto le seconde case. Guardando la serie storica, si nota come il trend sia in continuo aumento, e negli ultimi cinque anni la prima casa è cresciuta del 92% mentre la seconda casa del 61%.
Quale l’identikit dell’acquirente di lusso?
«Il bacino d’utenza dell’immobiliare di pregio è principalmente internazionale per circa il 70% degli acquirenti, mentre il 30% è italiano. Nel 2023 le quotazioni immobiliari hanno tenuto il ritmo di crescita del 2022, con poche città che registrano valori stabili e nelle principali città analizzate si nota un giusto equilibrio tra domanda e offerta di immobili.
Le aspettative sono certamente positive, innanzitutto rispetto alle località turistiche più rinomate, dove tendenzialmente si ricerca la seconda casa, ad esempio è in aumento la domanda per Santa Margherita Ligure. Rileviamo inoltre un rinnovato interesse per le grandi città italiane, Milano e Roma in primis, ma anche per città secondarie come Torino, Napoli, Genova, che stanno ricuperando appeal dopo gli anni della pandemia», aggiunge Leone Rignon.
I profili degli acquirenti che si affacciano al mondo del luxury, sono per lo più appartenenti alla Generazione X (1965-1979) e ai Younger Boomers (1955-1964).
Secondo un recente studio (Home Buyers and Sellers Generational Trends Report, NAR 2023), gli individui con il patrimonio netto più elevato si concentrano nella fascia di età compresa tra i 50 e i 70 anni, prendendo il posto dei Millennials.
Perché si acquista
Nel corso del 2023, nell’ambito delle richieste ricevute da Santandrea, si rileva una prevalenza di domanda in acquisto (mediamente il 70%) a fronte del 30% di richieste di soluzioni in affitto.
La finalità di acquisto prevalente di una residenza di pregio risulta quella della prima casa per nuove esigenze abitative, coprendo mediamente il 40% delle richieste, rispetto a quella di sostituzione in ottica migliorativa della propria abitazione (35%). La componente di investimento è aumentata fino ad arrivare al 60%. In questo contesto, si riscontrano tuttavia alcune differenze tra le varie città, in base alle relative caratteristiche sociodemografiche.
Si preferisce comprare i piani alti
Per quanto riguarda le dotazioni, nel 2023, il piano alto e la terrazza si confermano i due principali elementi che contraddistinguono le richieste di residenze di pregio. Al terzo posto, tra gli elementi più richiesti, troviamo il box singolo o multiplo; la presenza di quest’ultimo rimane molto importante ed è molto richiesto a Napoli e Genova, mentre lo è meno a Milano.
Nel segmento del pregio, lo spazio esterno è fondamentale, incidono positivamente sicuramente una vista panoramica e/o un giardino. Questo si riflette sugli elementi penalizzanti, come l’assenza di balconi (al primo posto).
Tra gli altri elementi penalizzanti, oltre all’assenza di balconi, troviamo la vicinanza a fonti di rumore e il contesto circostante che presenta elementi di degrado. Sicuramente tra le note negative, la collocazione a un piano rialzato e/o un primo piano.
Analisi delle singole città
Milano
Milano continua a essere protagonista di un forte dinamismo, dovuto ai grandi progetti legati alle futuri Olimpiadi invernali o alla costruzione della nuova linea M4.
Nel corso del 2023, il mercato delle compravendite a Milano ha mostrato andamenti differenti a seconda delle zone di riferimento. I quartieri che evidenziano un andamento stabile sono Brera e Palestro- Duse, mentre il centro storico conferma la sua dinamicità, con le variabili di mercato tutte in positivo. Nel quadrilatero, rimangono stabili le variabili di mercato, a eccezione dell’offerta che è in aumento.
I prezzi, sia per le abitazioni di nuova costruzione, sia per quelle da ristrutturare, aumentano leggermente soprattutto nelle zone centrali. Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, si è attestato intorno al +8,8%, con picchi del +10% per le zone del Quadrilatero e di Palestro-Duse.
Per quanto concerne i tempi medi di vendita, si attestano sui 4-6 mesi, in altri casi più dinamici le tempistiche di vendita possono ridursi ai 3 e 4 mesi come la zona del Centro storico, Brera e Magenta-Pagano-Castello.
Roma
Roma resta una realtà dinamica grazie alla sua posizione strategica e ai progetti in corso, o che inizieranno nei prossimi anni, e che creeranno le condizioni per possibili investimenti nel settore immobiliare.
Nel 2023, il mercato delle compravendite a Roma ha evidenziato tendenze divergenti in base alle zone di riferimento. Il Centro storico e Pinciano-Veneto risultano tendenzialmente stabili. Nelle zone Prati e Salario-Trieste, invece, la domanda d’acquisto e il numero di compravendite crescono mentre è in calo l’offerta, con prezzi che invece rimangono stabili.
Nel quartiere dell’Aventino e Flaminio la domanda d’acquisto è in crescita, con un’offerta di immobili che si differenzia: nel primo è in diminuzione, mentre nel secondo rimane invariata.
I prezzi nella Capitale, sia per le abitazioni di nuova costruzione, sia per quelle da ristrutturare, aumentano leggermente, soprattutto nelle zone centrali. Con riferimento ai valori, il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, si è attestato intorno al +7,4%. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, si attestano sui 5-9 mesi, nelle zone più vivaci si conclude anche in 4 mesi.
Genova
I tanti progetti in cantiere stanno rendendo il capoluogo ligure una destinazione più che attraente per gli investitori. Nel corso del 2023, il mercato delle compravendite a Genova ha mostrato dinamiche diverse a seconda delle zone di riferimento.
Le zone in cui la domanda di acquisto è in rialzo sono Albaro e Carignano, mentre rimangono stabili le zone del Centro, Castelletto, Nervi e Quarto/Quinto. L’offerta rimane stabile in tutto il territorio, così come il numero di compravendite nelle zone di Albaro, Carignano Nervi e Quarto/Quinto, mentre cala nella zona del centro e di Castelletto.
I prezzi invece, a parte la zona Quarto/Quinto, sono in aumento. Il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, a livello cittadino, si è attestato intorno al +10,2%, a parte nella zona di Carignano con +7%. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, si attestano sui 3-7 mesi: si riscontrano tempi più rapidi per Albaro e Carignano (2-6 mesi), per la zona di Nervi e del Centro i tempi si attestano sui 3-7 mesi. Tempistiche relativamente più dilatate per le altre zone 4-8 mesi.
Napoli
Nel corso del 2023, il mercato delle compravendite a Napoli ha dimostrato scostamenti differenti in relazione alle aree della città. La zona del Vomero risulta avere una domanda di acquisto in aumento con un’offerta e prezzi stabili. A Chiaia e Posillipo invece la domanda di acquisto rimane stabile mentre l’offerta è in calo. Per quanto riguarda il numero di compravendite è in diminuzione in tutte le zone.
I prezzi sono rimasti stabili rispetto all’anno scorso. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, si attestano sui 5-9 mesi, con il Vomero che si conferma la zona più dinamica (3-6 mesi). A Chiaia e Posillipo le tempistiche si allungano intorno ai 6-10 mesi.
Torino
Torino conferma il suo potenziale, anche alla luce dei recenti progetti infrastrutturali che stanno accrescendo l’appeal della città della Mole.
Nel 2023, il mercato delle compravendite a Torino ha presentato andamenti differenti nelle diverse zone: in aumento la domanda di acquisto nella zona Cit Turin, Crocetta, via Roma, Piazza Solferino e Piazza Gran Madre; si riscontra stabilità nella zona Precollina, del Quadrilatero e di via Pietro Micca e solo nella zona di Corso Massimo D’Azeglio la domanda risulta in calo.
I prezzi non subiscono variazioni, rimangono stabili in tutte le zone. In merito ai valori, il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, a livello cittadino, si è attestato intorno al +10% stabile rispetto a quanto registrato nel semestre precedente. I tempi medi di vendita si attestano sui 4-8 mesi.
Bari
Nel corso del 2023, il mercato delle compravendite a Bari ha evidenziato diverse dinamiche in base alle zone di riferimento. La domanda di acquisto aumenta nelle zone di Murat/Borgo Antico, Madonnella e Marconi/S. Cataldo. Cala in zona Libertà e rimane stabile negli altri quartieri. L’offerta cala a Murat e Madonnella, aumenta a S.Pasquale e Poggiofranco e rimane invariato nelle altre zone.
I prezzi variano e subiscono un incremento nelle zone di Murat, Madonnella e zona Marconi, calano in zona Libertà e Japigia. I prezzi relativi alla città di Bari, rimangono in linea con quelli dell’anno passato, si alzano lievemente nelle zone più richieste come Murat e Poggiofranco. I tempi medi di vendita sono 6-12 mesi.
Firenze
I dati dicono che il mercato real estate fiorentino è destinato a crescere a Firenze, sebbene questo abbia mostrato andamenti differenti a seconda delle zone di riferimento.
Le zone in cui la domanda di acquisto è in rialzo sono, il Centro storico, Oltrarno, Lugarni, Piazzale Michelangelo/Bellosguardo/Volta/Salviatino mentre rimangono stabili le zone Viali e Prima collina.
L’offerta rimane invariata in quasi tutto il territorio, ad eccezione di Lungarni che risulta in ribasso. Il numero di compravendite è tendente tra la stabilità e il leggero ribasso, mentre i prezzi aumentano in tutte le zone citate.
I prezzi relativi alla città di Firenze rimangono in linea con quelli dello scorso anno, con un leggero aumento che si riscontra nei prezzi più elevati delle nuove ristrutturazioni e nelle soluzioni da ristrutturare. La zona con i range più alti è Lungarni, seguita dal Centro storico e Oltrarno. I tempi medi di vendita si aggirano intorno ai 3-8 mesi.
