L’Italia al centro degli investimenti nel real estate. Sono diversi gli indicatori positivi che suggeriscono una crescita degli investimenti nell’immobiliare in Italia, in particolare nel commercial real estate, secondo il report “Italy on Stage” realizzato dal Team Research Italy di CBRE.
Le opportunità di crescita
Negli ultimi anni l’Italia ha compiuto progressi nel ridurre il rapporto debito/PIL e ha registrato una crescita del PIL pro capite più elevata rispetto ad altri principali paesi europei. L’Italia si colloca infatti al quarto posto in Europa per dimensioni della propria economia, ma solo all’ottavo posto per volume di investimenti nel settore immobiliare negli ultimi anni (2019-2023). Mostrando un ampio potenziale inespresso.
Gli uffici, una delle asset class core
Il report “Italy on Stage” mette in evidenza come nei settori core del mercato del commercial real estate, ovvero l’asset class Office e Industrial & Logistics, manchino ancora prodotti di qualità: uffici tecnologici e allineati ai criteri ESG, per soddisfare le esigenze degli occupier.
In Europa, Milano si conferma il secondo mercato per canone prime di 700 €/mq/anno, preceduto solo da Parigi, mentre Roma si colloca all’ottavo posto risultando il secondo canone prime più alto dell'Europa meridionale, con 560 €/mq/anno.
«Ma la domanda resta inevasa: al momento infatti mancano gli immobili sui quali investire, che saranno pronti dalla fine del 2025 fino alla prima metà del 2026 – osserva Fabio Mantegazza, Head of Advisory & Transaction Services di CBRE Italy –, soprattutto sulla piazza di Roma».
La logistica
Il mercato logistico italiano, invece, ha registrato una crescita esponenziale negli ultimi cinque anni, con una performance superiore a quella del mercato europeo sia in termini di investimenti sia di assorbimento di nuovi spazi.
Le prospettive positive sui tassi d'interesse porteranno probabilmente a una ripresa degli investimenti nel settore logistico nei prossimi mesi, soprattutto se si considera la tendenza dei tenant verso asset di qualità, dotati di tecnologia e capaci di soddisfare alti standard di sostenibilità.
Il settore Hotellerie
«Le migliori opportunità di investimento – afferma Silvia Gandellini, Head of Capital Markets di CBRE Italy – sono quindi legate al settore degli operating asset, ovvero quegli immobili che hanno una valenza strumentale, pensiamo agli uffici delle banche o ai data center delle aziende IT, dove l’attività è legata a quello specifico immobile».
Questo ragionamento vale anche per il mondo dell’hotellerie, in ripresa per via del ritorno dei flussi turistici, con investimenti che si concentrano su Milano, Roma ma anche su nuove località italiane attraverso la creazione di resort, anche di lusso per andare incontro a una domanda sempre maggiore.
«La asset class degli hotel mostra segnali di ripresa maggiori rispetto a tutte le altre classi di investimento – osserva Giulia Ghiani, Head of Research & Data Intelligence Italy. In particolare, nel primo semestre del 2024, il commercial real estate ha registrato volumi per 3 miliardi di euro, con quasi 1 miliardo proveniente proprio dal settore dell’hotellerie».
Il living: investire in immobili da mettere in affitto
Dalla ricerca emergono, quindi, nuove opportunità di investimento, da ricercare anche al di fuori delle principali città di Milano e Roma, oltre che in settori emergenti, come quello del living.
«Sta cambiando l’approccio al mercato immobiliare: se in precedenza si acquistava un immobile unicamente per viverci o per venderlo, ora si fa strada il concetto di build to rent. L'Italia è ancora fanalino di coda – precisa Gandellini –, ma ci sono grandi opportunità. Il mercato degli affitti è molto dinamico e interessa più città, con Roma in testa».
Student housing, serve collaborazione tra pubblico e privato
E tra le nuove asset class in cui investire compare anche lo studentato. In Italia la domanda è enorme e costantemente in crescita e i pochi studentati presenti sono in pessime condizioni.
Gli investitori privati iniziano a mostrare interesse per lo student housing, ma questa è una delle asset class più fragili, che richiede grandi investimenti per poi offrire a tariffe sostenibili per gli studenti una stanza. Una dinamica che sottolinea l’importanza di una concertazione tra pubblico e privato, anche in ottica di investimento a impatto in ambito Social.
Nuove dinamiche per il Retail
Il report mette in luce come il settore Retail offra oggi importanti opportunità d’investimento dopo anni di fermo provocati dalle incertezze causate dalla pandemia e dai timori di una progressiva erosione delle vendite dei negozi fisici provocata dall’espansione del commercio elettronico.
Un esempio tra tutti è il Retail Out-of-Town che, dopo gli ultimi anni impegnativi a causa delle restrizioni per il contenimento dei contagi, è tornato a mostrare ottimi dati di fatturati e di footfall, offrendo oggi eccellenti opportunità di investimento grazie ai prezzi ai minimi storici.
I segnali di questa ripresa li stiamo già osservando, con un recupero notevole dei volumi Retail già a partire dalla prima metà del 2024.
Chi investe nel real estate commercial italiano?
Gli investitori domestici interessati al commercial real estate nazionale sono una piccola fetta.
D’altro canto, anche le casse di previdenza hanno diversificato i portafogli di investimento, puntando su piazze estere, lasciando spazio agli investitori esteri, che rappresentano il 70% del volume investito.
«Dai dati emersi dal report possiamo indubbiamente affermare che il commercial real estate italiano offre un panorama d'investimento interessante, con un forte potenziale di crescita, redditività e diversificazione, ma anche un sistema Paese in salute – conclude Gandellini. Gli asset considerati oggi più interessanti dagli investitori value add e i più attivi sul mercato, sono quelli cosiddetti strumentali all’attività che vi si svolge all'interno. Hotels, data center, healthcare, education, student housing e infrastrutture sono ottimi esempi di settori che presentano le migliori opportunità d’investimento per gli investitori, chiamati a realizzare spazi rispondenti a specifiche esigenze strettamente connesse all’attività degli occupier».