In Italia, Paese di eccellenza turistica che sempre più trova l’interesse delle maggiori catene internazionali di hospitality del lusso, c’è un attivo interesse per “sviluppare” strutture di glamping, come già accade nel resto del mondo, e possibilmente finanziarle con il supporto del sistema creditizio.
Cosa sono le strutture di glamping?
Le strutture di glamping sono le più variegate: tende, strutture in legno, case sugli alberi, palafitte, cupole geodetiche, etc. che hanno un impatto ambientale ridotto e come tale sempre più richiesto dal mercato in ottica di sostenibilità, specialmente dal turista straniero che costituisce l’asse portante del turismo di alta fascia, sia in località vicino al mare sia in prossimità delle città d’arte.
Proprio per le caratteristiche delle strutture che vengono utilizzate per costruire i campi glamping, l’analisi soprattutto in un’ottica di bancabilità puramente real estate non è affatto banale.
Come va trattato dalle banche nelle analisi di finanziabilità?
Fino a oggi, i pochi casi di finanziamenti a supporto di “campeggi” (il glamping altro non è che un campeggio di lusso) sono sempre stati trattati in ottica puramente corporate sulla base della qualità, solidità e rating della società operante e/o sviluppatrice del camping.
Nel presente articolo (visto che questa tipologia di strutture non è a oggi ancora stata disciplinata in Italia mediante una normativa ad hoc) si cercherà quindi di offrire spunti per la valutazione da fare caso per caso al fine di stabilire l’idoneità delle strutture glamping a essere considerate o meno quali beni immobili e – di conseguenza – la loro suscettibilità a essere oggetto di ipoteca.
Concluderemo con osservazioni sul profilo di finanziabilità della struttura se non considerabile tecnicamente come bene immobile e sulla possibilità di farne oggetto di privilegio speciale ex art. 46 del Testo Unico Bancario (qualora il proprietario non sia un fondo e i creditori siano banche o intermediari finanziari) ovvero asservirla a pegno a favore dei finanziatori (o creditori in generale) con il nuovo strumento del pegno non possessorio.
Gli aspetti normativi e giuridici
Inquadrando quindi la fattispecie sotto un profilo giuridico, il codice civile (art. 812 c.c.) identifica quali beni immobili, inter alia, “gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio”. Si ritiene infatti che l’incorporazione al suolo non postuli il carattere edilizio del manufatto, potendo quindi valere come “immobile” anche se solo appoggiato al terreno, purché possieda i caratteri della solidità, stabilità, e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato.
Il TU Edilizia (DPR 380/2001) parimenti può aiutare a definire cosa sia il glamping perché specifica che le strutture mobili “con meccanismi di rotazione in funzione” e “collocate in strutture ricettive all’aperto” non sono considerate come “nuova costruzione” e possono beneficiare di regimi autorizzativi semplificati.
Ciò conduce a ritenere che le unità che compongono i glamping (come tutti i camping) non siano da annoverare tra le costruzioni stabili e immobilizzate e pertanto non siano beni immobili e come tali non siano assoggettabili a ipoteca.
Si può applicare l’ipoteca alle strutture di glamping?
Tuttavia osserviamo che – ai sensi dell’art. 2811 c.c. – l’ipoteca sul terreno “si estende ai miglioramenti, nonché alle costruzioni e alle altre accessioni dell’immobile ipotecato”.
Tale previsione normativa sembra ammettere che l’ipoteca sia idonea ad “investire automaticamente i miglioramenti, costruzioni e accessioni, sicché il vincolo nasce non via diretta ma di riflesso, come mera espansione di quello costituito sulla cosa principale (terreno sottostante), per la forza attrattiva di quest’ultima, e anche se l’accessorio, isolatamente considerato, non sarebbe capace di ipoteca, specie per la sua natura mobiliare”.
Ci troviamo quindi di fronte a un terreno ipotecabile con le sue accessioni/costruzioni fissi su cui “si trovano” stagionalmente dei beni mobili (le strutture del glamping).
Un security package per il glamping
Fatte queste brevi considerazioni si può ipotizzare il seguente security package per un finanziamento che abbia come collateral il glamping e in relazione al quale il lender, dato il profilo di finanziabilità mista real estate/corporate, considererà un cash flow tipico di un’attività turistica alberghiera secondo il codice ATECO che viene fornito anche al glamping:
- Costituire ipoteca sul terreno con estensione alle accessioni dello stesso (avendo a mente che le strutture non potranno probabilmente ricadere nel concetto di accessione/costruzione accessoria al terreno non essendo “costruzioni”);
- Costituire sulle strutture amovibili un privilegio speciale ex art. 46 TUB (con i limiti suddetti) o il (nuovissimo) pegno non possessorio.
Il nuovo pegno non possessorio (quindi su beni mobili ma senza che questi debbano essere spossessati e quindi sottratti al business del debitore) è stato istituito in Italia con DL 59/2016 (convertito in legge con L 119/2016) ed è in attesa dell’ultimissima formalità di implementazione dato che per essere operativo richiede la registrazione del vincolo in via telematica su registro tenuto dall’Agenzia delle Entrate (il registro è stato istituito e alla data del presente articolo manca il comunicato sul sito dell’Agenzia dell’Entrate che annunci l’operatività dello stesso a partire dal giorno successivo alla comunicazione).
Questo articolo è stato pubblicato sul numero di aprile 2023 di AziendaBanca ed è eccezionalmente disponibile gratuitamente anche sul sito web. Se vuoi ricevere AziendaBanca, puoi abbonarti nel nostro shop.
