Immobiliare: una ripresa debole, e per pochi

Flebile ripresa per il mattone. Con una percentuale che varia tra il 2 e il 3%, gli investimenti nel mattone nell’ultimo anno e mezzo hanno registrato un andamento positivo, che non riesce tuttavia a compensare le forti perdite registrate dopo la crisi economica. «Tutti i settori dell’investimento immobiliare (casa, uffici o negozi) si stanno ancora leccando le ferite – commenta Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari. Durante il periodo di crisi gli investimenti sono infatti scesi del 40% e ora salgono intorno al 3% con una previsione per il 2016 intorno al +3,6%».

Non è che nel resto d’Europa la dinamica sia diversa: Francia e Germania, infatti, registrano una crescita modesta (rispettivamente, +1,7% e +1,9%), mentre la Spagna, che ha sofferto molto per la crisi economica sta accelerando negli ultimi anni, con un +4,8%, insieme all’Inghilterra che registra un +5,9%. L’Italia si ferma quindi leggermente al di sotto della media europea di crescita, pari al 3,1%.

Il problema è racchiuso forse nell’offerta, in quanto la domanda, soprattutto da parte degli investitori immobiliari mondiali, è tornata ai livelli pre-crisi. Anzi, il 2015 ha registrato un record per gli investimenti immobiliari corporate in Italia: 7,8 miliardi di euro, +44% sul 2014 e +8,3% sul 2007, secondo i dati di Scenari Immobiliari. «Ma il trend italiano si

inserisce nel fenomeno globale di crescita degli investimenti – afferma Breglia, – come conseguenza della forte liquidità, dei bassi tassi di interesse e della volatilità dei mercati finanziari, che comporta lo spostamento di ingenti capitali verso l’immobiliare: settore da sempre considerato a basso livello di rischio».

Tuttavia, l’interesse dimostrato non riguarda tutta la Penisola. «Ad attirare più investimenti sono gli immobili di alta qualità e i trophy asset, ovvero quei beni che danno le maggiori garanzie agli investitori nel medio-lungo periodo, con una forte concentrazione sulle città di Milano e Roma – spiega Breglia –, con la conseguente riduzione dell’offerta disponibile. D’altronde nelle città secondarie l’offerta di immobili trofeo è carente, mentre predominano asset da valorizzare».

Una domanda polarizzata su due città principali e su una categoria di investimento immobiliare: gli uffici, dove si concentra un terzo degli investimenti, per un valore che sfiora i 3 miliardi di euro, volume doppio rispetto al 2014 e confrontabile con le punte del periodo pre-crisi. E ancora una volta, il principale ostacolo a uno sviluppo più consistente del settore è rappresentato dalla concentrazione degli operatori su Milano e, in misura minore, Roma.

Ma a investire sulla capitale finanziaria italiana sono soprattutto gli stranieri: il 75% del totale degli investimenti immobiliari del 2015, infatti, proviene da operatori esteri. I più attivi sono gli equity funds americani, seguiti da investitori europei, soprattutto tedeschi, e mediorientali. E chissà se questi grandi player stranieri sono interessati anche al patrimonio bancario che, negli ultimi anni, è in via di dismissione, tra chiusure di filiali, razionalizzazione della rete e fenomeni di aggregazione piuttosto consistenti anche su spinta della riforma che ha coinvolto banche popolari e credito cooperativo.

Purtroppo, il valore di questi asset bancari non è conosciuto. O almeno, se ne conosce solo una piccola parte: «relativa per lo più ai piccoli istituti di credito e a una sola grande banca, BNL BNP Paribas – chiarisce Breglia. Difatti, soltanto loro partecipano annualmente al nostro Osservatorio sui grandi patrimoni comunicando un valore totale degli immobili tra i 5 e i 6 miliardi di euro. Quanti siano questi immobili o come siano valorizzati non è possibile saperlo. Ma di certo sono molte le grandi banche che hanno smesso di utilizzare le sedi storiche, i loro grandi patrimoni, per preferire nuove strutture dove implementare ex novo infrastrutture tecnologiche avanzate».

Grandi patrimoni che, quindi, non rendono più e a cui si sommano immobili nati dai crediti in sofferenza: in particolare uffici e capannoni, dismessi, a volte incompiuti e posizionati in zone industriali che non rispondono alla domanda di investimento dei player esteri che stanno guardando al nostro mercato. «Si ripeterà ciò che è già accaduto negli anni ’80, quando anziché parlare di NPL e bad bank si preferivano i termini cartolarizzazione e sofferenze – commenta Breglia – e si è capito che questi debiti non valevano nulla. Gli operatori nazionali e internazionali che si erano affacciati al nostro Paese per acquistare questi crediti alla fine hanno “gettato la spugna” o sono semplicemente falliti».

Nessuna rosea prospettiva. «Anzi, su tutti i crediti deteriorati registrati dal sistema bancario, pari a 200 miliardi (anche se si parla di 80-90 miliardi al netto delle rettifiche, NdR), l’edilizia pesa per il 40% e di queste sofferenze solo il 5% è recuperabile – sostiene Breglia. In altre parole, sarà possibile riscattare 4 miliardi di euro spalmati in almeno 5 anni, acquistando questi immobili a un valore pari al 10%. Se nei decenni scorsi questo fenomeno non saltava così all’occhio era solo grazie all’inflazione che permetteva di svendere i crediti deteriorati. Oggi, però, con l’inflazione a zero e regole bancarie sempre più rigide non sarà facile gestire queste sofferenze».