Osservatorio Rexer

Il residenziale traina l’immobiliare: prezzi in salita e maggiori compravendite

Osservatorio immobiliare Rexer

Monica Regazzi, Chief Financial Officer di Rexer

Il mercato immobiliare mostra segni di ripresa nel secondo quadrimestre dell’anno, con un +1,2% di volumi di compravendite residenziali rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.

Milano si posiziona tra le città più costose al metro quadro ma anche tra le più ambite, confermando il mattone come uno degli investimenti a cui gli italiani continuano a guardare.

Prezzi delle compravendite in aumento

I prezzi delle compravendite residenziali sono in crescita in tutta Italia (+1,3% nel 2023), con ulteriori rialzi (+2%) previsti per il 2024. In particolare per il nuovo, con una crescita attesa del +9,8%, secondo il recente Osservatorio Immobiliare di Rexer.

Le nuove costruzioni, tuttavia, sono difficili da trovare e i loro prezzi sono aumentati del 30% in 5 anni.

La costosa Milano

Nel contesto europeo, Milano si posiziona come la prima città in Italia per costo al metro quadrato con un valore medio di 5.500 euro al metro quadro (con picchi di 10-12.000 €/mq in centro città).

Nel mercato europeo, tuttavia, Milano si posiziona al 15° posto, a livello di Lisbona, dietro a mercati meno significativi come Praga, Vienna e Dublino e ancora molto lontana dalle città più importanti come Zurigo, Ginevra, Londra e Parigi.

C’è chi è pronto ad acquistare un secondo immobile...

Inoltre, gli italiani hanno voglia di investire nel mattone, secondo la ricerca di Rexer condotta a giugno su mille rispondenti.

Il 56% degli intervistati possiede un immobile, al Nord il 66%; ben il 30% dei rispondenti dichiara di voler acquistare un immobile nei prossimi 12 mesi, anche se già in possesso di una casa di proprietà.

L'interesse all'acquisto sta crescendo, soprattutto a Milano, anche grazie alle politiche monetarie finalmente espansive che facilitano l'accesso al credito, con il 37% del panel che dichiara di aver aumentato il suo interesse all’acquisto di un immobile negli ultimi due anni.

I consumatori prevedono ulteriori aumenti dei valori nei prossimi 12 mesi, con aspettative ancora più alte su Milano: il 45% dei rispondenti si aspetta un aumento dei prezzi nei prossimi 12 mesi, il 61% se lo aspetta a Milano.

… e chi aspetta i prezzi alle stelle

L'interesse alla vendita sta crescendo, però c’è una fascia del panel che invece preferisce non vendere (il 17%) in attesa che i prezzi salgano ancora: di questi il 36% ammette di puntare al massimo guadagno e quindi aspetta a mettere in vendita il proprio immobile.

La decisione di vendita è influenzata dagli alti costi di manutenzione e dal prezzo, con un impatto crescente all'aumentare dell'età dei rispondenti.

Il tasso bloccante: una questione di generazione?

Singolare: il tasso bloccante, ovvero la soglia massima di tasso d’interesse considerata tollerabile dagli acquirenti, è del 2% nelle fasce più giovani (fino a 44 anni) e meno istruite (fino a laurea triennale), mentre sale al 4% - 5% con l’aumentare dell’età e del livello di istruzione (over 55 e laureati magistrale).

La decisione d’acquisto è fortemente condizionata dal prezzo e dai tassi di interesse, con gli under 35 più sensibili alle fluttuazioni.

Le città più attrattive

Infine, Rexer ha sviluppato un indice per identificare le città italiane più attrattive, in base alla dinamica immobiliare e al livello di digitalizzazione.

Dal punto di vista dell’attrattività immobiliare, in testa alla classifica troviamo Milano: gli elevati volumi di compravendita e le quotazioni immobiliari in crescita riflettono la forte attrattiva della città.

Seconda classificata Roma, centro politico e amministrativo e patrimonio storico e culturale dell’Italia, che attira milioni di turisti ogni anno e presenta il più alto numero di transazioni immobiliari nel 2023.

In terza posizione, a parimerito, Torino e Bologna, dove una combinazione di storia, cultura, innovazione e forte identità locale contribuisce all'attrattività per residenti e investitori.

Nella top ten della classifica ci sono anche città del Sud Italia, come Bari e Napoli che, seppur presentino quotazioni più basse e un minor numero di transazioni immobiliari rispetto alle città sopra riportate, sono in crescita e iniziano a configurarsi con un buon potenziale, anche per gli acquirenti di seconde case.

Ad esempio, a Napoli nel primo semestre del ’24 le transazioni immobiliari sono cresciute del +4,9% rispetto al secondo semestre ’23.

Tra le città più piccole, nella top ten della classifica dell’attrattività immobiliare, troviamo Monza, Padova, Bergamo, Brescia e Modena.

«Il settore immobiliare italiano sta attraversando un periodo di transizione caratterizzato da cambiamenti e sfide notevoli, ma guardando al futuro si presentano anche opportunità interessanti. Come ha messo in luce il nostro Osservatorio, le prospettive del mercato immobiliare italiano sono significativamente influenzate dall’evoluzione della politica monetaria, dalla ripresa economica e dall'innovazione tecnologica – commenta Monica Regazzi, Chief Financial Officer di Rexer. La riduzione dei tassi di interesse stimola ulteriormente il mercato; la ripresa dell'economia, con il conseguente incremento del PIL, garantisce un ambiente più favorevole per gli acquisti immobiliari e infine, l'innovazione tecnologica e la crescente digitalizzazione del settore stanno trasformando il panorama immobiliare, offrendo nuove opportunità per l'efficienza e l'accessibilità nel mercato. La survey da noi condotta sui consumatori ha messo in luce anche un altro interessante dato: l’84% dei rispondenti ritiene molto importante l’utilizzo della tecnologia - tool come ad esempio il virtual tour, contratti e firme in digitale o l’utilizzo dell’AI nella stesura degli annunci - nella compravendita di una casa».