Da diverse settimane stiamo seguendo, anche grazie al contributo di alcuni piccoli investitori, la storia del portale di crowdlending immobiliare ITS Lending. Ai primi di agosto, l'azienda GePark e ITS for Italy hanno diramato una comunicazione agli investitori che fornisce importanti aggiornamenti sulla bozza di bilancio, sull'aumento di capitale previsto a settembre e sulle prossime tappe.
Che potrebbero includere, sempre da settembre, anche la strada delle acquisizioni negoziali del credito da parte di alcuni soci, per rilevare le posizioni dei creditori maggiori. Ma se ne saprà di più, appunto, verso l'autunno.
La vicenda si collega in parte ai casi di cantieri in ritardo di altri portali di crowdfunding (che abbiamo approfondito sia con Walliance sia con Concrete Investing), in quanto alle incertezze tipiche del mercato immobiliare si sono sommati gli effetti del repentino aumento delle materie prime e "l'effetto Superbonus" sul settore edilizio.
In una comunicazione del 1 agosto, Ge Park e ITS for Italy hanno comunicato che è stata completata la ricostruzione degli anni di attività della società Ge Park, recentemente acquisita, e ha confermato l’impegno a proseguire “i cantieri da consegnare, per far fronte ai compromessi già firmati e potere incassare i saldi entro il 2024”.
La nota specifica anche che sono state avviate trattative, in stato molto avanzato, per “creare la cassa necessaria per i rimborsi dovuti. Ad oggi, rispetto ad aprile, è stato convertito (in azioni, obbligazioni, immobili o partecipazioni) oltre il 75% del debito iniziale”.
La società ha anche comunicato che ormai solo pochi wallet Lemonway non risultano ancora liquidati, per eccezioni dovute alle procedure AML della fintech.
Meno di 450mila euro il debito crowd
Nella bozza di bilancio allegata alla comunicazione, Ge Park riporta un patrimonio netto superiore a 2,4 milioni di euro, costituito principalmente da una 30ina di immobili liberi da ipoteche e vincoli.
Non risultano debiti verso istituti di credito, mentre i debiti verso gli investitori crowdfunding ammontano a meno di 450mila euro, comprendendo anche gli interessi accumulati fino al mese di luglio 2024.
Le operazioni in corso
La società annuncia anche “alcune operazioni straordinarie (cessioni e aumento di capitale) per ricostruire la liquidità che, ad oggi, diversamente dalle [...] aspettative di aprile, non è in grado di coprire tutti i rimborsi secondo le tempistiche preventivate”. Ge Park riporta comunque un utile a fine anno.
L’aumento di capitale slitta a settembre e rimarrà aperto fino al 31 dicembre 2024, se non sarà completato prima. Alcuni investitori crowdfunding, scrive la società, “hanno dichiarato di volere partecipare” all’aumento di capitale “e a loro sarà dedicata una categoria di azioni”.
La cessione degli immobili e i cantieri da completare
Per alcuni immobili è prevista l’offerta in acquisto, a prezzo ridotto, da parte dei creditori crowd, in altri casi potrebbe essere dato mandato ad alcune agenzie immobiliari locali. Altri ancora sono stati pubblicati sul sito di Ge Park. Alcune cessioni, invece, sarebbero state già avviate, ma richiedono il completamento dei lavori.
Gran parte degli acquirenti finali che si erano impegnati a rilevare gli immobili (era questo impegno uno dei punti di forza nella comunicazione del portale di crowdfunding), sempre secondo quanto scrive la società, avrebbero “rinnovato la loro disponibilità a rilevare gli immobili quando completati e i compromessi firmati sono ancora validi”. Il ritardo nella conclusione dei cantieri, tutti di piccola taglia, si ricollegherebbe alle difficoltà del settore edilizio negli scorsi anni, tra rincaro delle materie prime, inflazione ed “effetto Superbonus”.
I rimborsi progressivi
La liquidità incassata nei prossimi mesi sarà destinata, scrive la società, per una quota non inferiore al 50% al rimborso degli investitori crowd, per non oltre il 20% e per non oltre il 30% al finanziamento dei cantieri, che a loro volta dovrebbero generare nuova liquidità.
Il rimborso delle posizioni avverrà in proporzione al credito, non in base all’andamento del singolo cantiere finanziato, slegando di fatto il rimborso dall’andamento dello specifico progetto.
A favore di questo modello va la proporzione tra i 30 immobili a patrimonio e il debito residuo verso gli investitori crowd, che ammonta alla non esorbitante cifra di 450mila euro.
Gli investitori possono anche scegliere di convertire il proprio credito in uno degli immobili attualmente disponibili alla vendita (con il riconoscimento di uno sconto sul prezzo) oppure in azioni Ge Park.
Dal punto di vista della comunicazione, dal 10 settembre dovrebbe tenersi un aggiornamento mensile (in presenza a Milano e in collegamento remoto) con gli investitori e i loro rappresentanti. Una modalità uno-a-tanti che dovrebbe facilitare la gestione delle comunicazioni, rispetto alla formula uno-a-uno.
Breve sintesi degli articoli precedenti
Lanciato a novembre 2021, ITS Lending era un portale di lending crowdfunding gestito dalla Crowdvillage Srl, a sua volta controllata dalla londinese ITS for Italy, nata l’anno prima per “promuovere investimenti in borghi e centri storici italiani”.
L’idea era individuare cittadine rurali italiane in cui ristrutturare edifici e proporli a nomadi digitali e pensionati d’oro, possibilmente esteri. Cluster di operazioni concentrate in singoli luoghi per creare comunità di expat e rilanciare, anche con il coinvolgimento dell’amministrazione pubblica, località italiane in declino demografico ed economico.
Al lancio, la Crowdvillage prometteva agli investitori una elevata sicurezza, citiamo dal comunicato stampa di lancio:
“l’immobile da ristrutturare è già stato acquisito dalla società immobiliare che richiede il prestito sulla piattaforma e, prima di presentare l’offerta di investimento al pubblico, viene sempre individuato un compratore finale che anticipa una caparra. Inoltre, nel caso di rinuncia all’acquisto, la società immobiliare beneficiaria del prestito si impegna a rimborsare comunque capitale e interessi entro i termini stabiliti”.
La Crowdvillage, come ogni piattaforma di crowdfunding, faceva da intermediario per un finanziamento degli utenti alla società di costruzione Gepark SpA, legata da un accordo commerciale a ITS for Italy, ci comunica la società stessa, e non direttamente collegata come da noi inizialmente riportato (una nostra fallace interpretazione del medesimo indirizzo di sede legale da parte delle due società).
Dopo alcune operazioni rimborsate, nella seconda metà del 2023 arrivano le prime richieste di dilazione, in un momento di generale difficoltà per il settore immobiliare, tra Superbonus e impennata dei costi.
Poi, a inizio 2024, il portale di ITS Lending finisce offline. Dopo una prima fase in cui il sito non risulta raggiungibile, appare un breve messaggio che indica alcuni indirizzi email per controllare la società. Inaccessibile anche l’area privata in cui gli utenti potevano gestire la loro liquidità, quindi denaro non investito in un progetto immobiliare, e che dovrebbe essere al sicuro in un conto di pagamento gestito dalla francese Lemonway. A marzo 2024 gli investitori ricevono una prima comunicazione, via email, che li avvisa che ITS for Italy ha annunciato il completamento dell’acquisizione del pacchetto di maggioranza della società immobiliare GePark SpA, che ha collaborato con ITS for Italy in una serie di progetti sul territorio italiano e a cui passa ora la proprietà di tutti gli immobili finanziari.
Gli investitori sono invitati a fissare un appuntamento telefonico, compilando un form online o scrivendo a un indirizzo email. Durante questi appuntamenti la società comunicava un prossimo aumento di capitale e la dismissione di una parte degli immobili, come poi confermato ad agosto 2024. Vengono poi comunicate, sempre a mezzo voce e non in modo formale, due ulteriori scadenze di massima: l’invio di un documento di sintesi delle posizioni aperte e del piano di rimborso, entro giugno 2024, e l’effettivo rimborso, a luglio 2024.
«ITS for Italy da circa 3 mesi si sta occupando delle posizioni di GePark - ci comunica in una nota ITS for Italy. Ci siamo presi questo onere come investitori che sono subentrati alla precedente proprietà con il proposito di mantenere il valore patrimoniale e risolvere ogni ritardo operativo e verso gli altri investitori (nostri 'peers') di cui condividiamo priorità (rientro) e preoccupazioni (solidità economica). ITS for ITALY e la controllata Crowdvillage (ITS Lending) hanno finora operato nel totale rispetto delle normative e generato milioni di investimenti diretti sul territorio nazionale con decine di operazioni, come da proposito del progetto, senza un euro pubblico. Ge Park SpA, in cui ITS for ITALY ha investito per dare continuità ai progetti e anche a supporto degli altri investitori, risulta tutt'oggi con un'ottima patrimonializzazione (5 volte superiore il debito residuo verso gli investitori e senza un euro di debito bancario) e sta affrontando tutti i passaggi necessari, raccolta di capitali e cessioni. Procedure che nessuno ha mai dato a intendere sarebbero state istantanee, pur riconoscendo a tutti gli investitori il credito e gli interessi maturati».
Gli investitori lamentano, sia in contatti diretti sia su alcuni siti web, di non avere ricevuto risposta alle loro richieste. «Da aprile a giugno 2024 chiunque ne ha fatto richiesta è stato aggiornato da ITS for Italy, in attesa che i passaggi amministrativi e operativi in seno a Ge Park fossero ultimati - comunica su questo punto l'azienda ITS for Italy. La società negli ultimi 3/4 mesi ha risposto puntualmente a tutte le richieste pervenute direttamente. L'attesa media per una risposta è stata di 48 ore. Vero è anche che oltre il 75% dell'ammontare investito è stato convertito o rimborsato nei mesi successivi, grazie a negoziazioni dirette. Inoltre, ITS for ITALY ha supportato e interloquito con oltre 250 telefonate e migliaia di email nel corso degli ultimi 3 mesi, cercando di stabilire un rapporto di comunicazione trasparente e aggiornato su quanto si stava cercando di risolvere in seno a Ge Park SpA. Vero è anche che le aspettative di molti dei contattati (e talvolta anche la comprensione della tipologia di contratto) sono state spesso troppo precipitose nel far corrispondere il nostro intervento come una soluzione immediata. Cosa mai sostenuta».
Ad agosto 2024, come detto, l'arrivo dell'ultima comunicazione.
Il nodo Lemonway
Una storia a parte ha riguardato l'istuto di pagamento Lemonway, specializzato proprio nel fornire servizi al mondo del crowdfunding. Negli ultimi mesi, Lemonway non ha risposto alle domande e alle richieste di contatto di AziendaBanca sulle difficoltà che alcuni utenti ITS Lending hanno lamentato nell'ottenere il rimborso della liquidità detenuta sui propri wallet, di fatto inaccessibili. Ge Park e ITS for Italy hanno confermato, ad agosto 2024, che ormai solo poche posizioni sono ancora da liquidare e questo a causa di procedure legati all'antiriciclaggio, come la necessità di fornire documenti di identità aggiornati. Anche alcuni investitori ci hanno confermato di avere, nel frattempo, ricevuto la loro liquidità.
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