Trasformare un portale di annunci in una nuova fonte di informazioni per un’industria sempre più affamata di dati. Immobiliare.it Insights è la Proptech del gruppo di Immobiliare.it, frutto del rebranding della senese Realitycs, acquisita nel 2019 e specializzata proprio in data science in ambito real estate.
A settembre 2023 è arrivato in Insights come Chief Strategy Officer Luke Brucato, «dopo più di 15 anni di lavoro presso outsourcer che supportano le banche nella valutazione del credito ipotecario», come ci spiega lui stesso.
«Parliamo di realtà che offrono un eccellente livello di servizio, ma che scontano i limiti del mercato immobiliare italiano, troppo piccolo per generare una grande mole di dati».
Pochi dati tradizionali
Numeri alla mano, in una annata eccezionale come il 2022 si raggiungono 800mila compravendite residenziali in Italia. Di queste, solo una parte sono sostenute da un mutuo.
«In altre parole – spiega Brucato – nel migliore dei casi il sistema bancario può contare su 500mila osservazioni puntuali del mercato. Siamo lontanissimi dai livelli di Paesi simili all’Italia per popolazione, come il Regno Unito, ma in cui si fanno molti più mutui. Ci sono invece attori, come i portali di annunci immobiliari, che hanno moltissimi dati utili per l’industria finanziaria».
Nuove fonti per l’evoluzione normativa
Non solo per le banche che devono erogare un mutuo. Ma anche per compagnie assicurative e asset manager, società di valutazione che lavorano per le banche. Oppure servicer che devono gestire crediti non performanti.
«Queste aziende hanno bisogno di un continuo apporto di dati aggiornati – prosegue Brucato – anche per rispondere all’evoluzione normativa, soprattutto europea, in termini di mortgage lending.
La nostra offerta B2B sfrutta in primis il patrimonio degli annunci: vediamo che cosa viene offerto dal mercato e che cosa viene cercato dagli utenti, dalle zone alla fascia di prezzo. E a questi uniamo i dati sul transato, cioè verifichiamo l’effettivo prezzo di vendita, chiudendo il cerchio».
Evoluzione socio-demografica e consumo energetico
Grazie ad algoritmi di machine learning, si può così stimare il prezzo corretto per un dato immobile, mentre i modelli previsionali stimano i tempi necessari alla vendita.
«Quello del valore futuro è un parametro fondamentale oggi – precisa Brucato – e per calcolarlo usiamo anche dati di fonti pubbliche, ad esempio dell’Agenzia delle Entrate o dell’Istat per la variabile socio-demografica. Dai catasti energetici regionali, invece, otteniamo gli APE, attestati di prestazione energetica, permettendo di profilare la performance “green” degli immobili già in portafoglio e di quelli in valutazione».
Un nuovo business per i portali immobiliari
Questa espansione del business verso il ruolo di fornitore di dati è un obiettivo anche di altre realtà che gestiscono portali di annunci immobiliari. E cerca di replicare esperienze di successo già avvenute negli USA e in UK.
«L’onda lunga sta arrivando nel sud Europa – conferma Brucato – e sostanzialmente per effetto della normativa. Le metodologie di definizione del valore di un immobile devono documentare il rispetto degli standard internazionali ed europei. E farlo in tempi molto rapidi per stare sul mercato.
Sappiamo che la BCE ha già chiesto ad alcune banche di spiegare la valutazione passata e attuale di alcuni immobili. E per farlo servono dati affidabili e strumenti tecnologici scalabili che possano effettuare quelle valutazioni».
La mappa degli immobili a rischio
Non ci sono solo i mutui, ovviamente. C’è il settore della gestione degli NPL e della valutazione di immobili.
E ci sono le compagnie assicurative, «assolutamente attente a temi come il consumo energetico – elenca Brucato – ma anche il rischio derivante dall’impatto di eventi climatici e disastri naturali sull’immobile.
Abbiamo censito oltre 20 milioni di dati energetici e integrato anche le mappe di rischio fisico, dalle frane agli eventi sismici. Anche qui abbiamo avuto esperienze di realtà bancarie che ci hanno chiesto una valutazione del rischio di quanto già a portafoglio».
Valutare il rischio del singolo asset
L’esito di questo allargamento della base dati a disposizione è la capacità di valutare individualmente ogni asset, evitando che ci siano clienti che pagano di più per compensare il rischio di altre geografie.
Da questo punto di vista è essenziale la capacità predittiva, con l’obiettivo di accompagnare l’evoluzione del portafoglio di immobili finanziati nei prossimi anni.
«Faccio un esempio banale – prosegue Brucato. Un immobile in classe G in un quartiere di prestigio resterà di valore, uno della medesima classe in periferia si troverà in concorrenza con tutte le nuove costruzioni. Una chiara mappa degli immobili in portafoglio permette di proporre, oggi, finanziamenti per la ristrutturazione energetica: aiuterà il cliente e proteggerà il valore dell’immobile a garanzia del mutuo.
C’è di più: aumenterà anche il Green Asset Ratio della banca. È questo che i dati permettono di fare: gestire proattivamente il portafoglio immobili della banca».
Questo articolo è stato pubblicato sul numero di novembre 2023 di AziendaBanca ed è eccezionalmente disponibile gratuitamente anche sul sito web. Se vuoi ricevere AziendaBanca, puoi abbonarti nel nostro shop.
