Ci sono almeno tre tipologie di immobili che le banche si trovano a dovere gestire, 
spiega Stefano Magnolfi di CRIF, ciascuna con le proprie specificità. «Come CRIF ci occupiamo prevalentemente della valutazione dell’immobile e su questa influiscono le diverse condizioni del mercato in base ad esempio alla sua collocazione geografica o alla tipologia di costruzione».
I grandi investitori mirano al profitto
Per i grandi immobili nei centri delle principali città, quindi, l’attuale strategia di vendita “a pacchetto” ai fondi di investimento immobiliare sembra adeguata e ben funzionante, «tenendo presente che qualunque vendita, tanto più con una formula bundle, richiede una certa svalutazione per attirare l’interesse di un investitore. Per immobili di pregio o collocati in zone a elevato potenziale, la vendita ai fondi è una opzione percorribile».
Quale destinazione per le filiali dismesse?
La situazione si fa più complessa per le filiali dismesse, magari in centri minori. «Parliamo di immobili di scarso interesse per gli investitori internazionali – afferma Magnolfi – e per i quali è necessaria una strategia. Negozi e uffici possono avere una loro appetibilità sul mercato ma ci vuole una gestione attenta e proattiva, declinata sul contesto locale. Ci vogliono competenze immobiliari per valorizzare il singolo cespite, una sorta di piccolo progetto sull’asset: è qualcosa che le banche hanno sempre fatto con i pochi immobili che si trovavano a gestire, ma che con l’esplosione degli NPL (i crediti in sofferenza con sottostante immobiliare ad oggi ammontano a circa 100 miliardi di euro di cui l’80% rappresentato da immobili per le attività economiche) è diventato difficile fare. Scegliere di non gestire un immobile si traduce in costi anche importanti per le banche, che devono attivarsi localmente per trovare operatori interessati».
Vendita assistita per il mutuo non pagato
Storicamente, la collaborazione di CRIF con gli operatori bancari si concentra sulla gestione dei crediti garantiti da immobili. «Nei prestiti retail – racconta Magnolfi – spesso anziché avviare una azione legale per arrivare a un’asta - che si conclude in genere mediamente in circa 5 anni, ma al Sud si arriva anche a 6 - è più utile facilitare il rapporto con il cliente in difficoltà con il mutuo, spiegandogli i costi del procedimento legale e assistendolo nella valutazione per arrivare a una vendita volontaria assistita. Se il cliente è orientato a risolvere la situazione e a risparmiarsi una lunga trafila legale, questa è la soluzione migliore».
La nuova vita dei capannoni
Per i crediti garantiti da immobili industriali, decisamente più rilevanti sul totale di crediti non performanti, la situazione di mercato è particolarmente difficile. «Le costruzioni industriali, come i classici capannoni, hanno risentito più di altri della crisi – spiega Magnolfi – anche perché spesso interi distretti industriali si sono trovati in difficoltà, con molti capannoni improvvisamente sul mercato e un crollo dei prezzi. Si stimano infatti 700mila capannoni dismessi con prezzi che sono diminuiti almeno del 25-30%. Anche qui forniamo supporto alle banche per valutare una trasformazione dell’immobile: in alcuni casi, ad esempio, si punta a una riconversione a destinazione commerciale (ad es. Out Of Town Big Box). Anche in questo caso si tratta di operazioni costruite su misura, in base al contesto e a una visione chiara delle destinazioni d’uso e dell’andamento del mercato immobiliare».
