Più incertezza, più garanzie. Sembra banale ma, in un mercato immobiliare come quello attuale, la corretta valutazione degli immobili e l’urgenza di garanzie efficaci a tutela delle esposizioni creditizie deve essere un priorità per la banche.
Un mercato immobiliare ancora instabile
Non è un consiglio spassionato ma un avvertimento alla luce dei recenti dati sul mercato immobiliare italiano quello offerto da CRIF e APB (Associazione Italiana Pianificatori Bancari). Come illustrato al seminario “La Gestione delle Garanzie Immobiliari“, negli ultimi anni infatti si è dimezzato il numero di compravendite di abitazioni, portandole dalle circa 850mila di metà anni Duemila alle 400mila del 2014, per poi risalire gradualmente fino alle attuali 570mila. Senza dimenticare, infine, che dal 2008 a oggi i prezzi hanno perso circa il 25% in termini nominali.
NPE oltre la quota di alert
Inoltre le Non Performing Exposures (NPE) restano sopra la quota di alert. Sono passate infatti dai 340 miliardi di euro del 2015 ai 220 miliardi del giugno di quest’anno, ma sono ancora pari a circa il 15% del totale degli impieghi bancari, quando la percentuale dovrebbe essere sotto al 5%.
Garanzie immobiliari e normativa
Ecco allora perché si deve accelerare sul fronte della gestione delle garanzie immobiliari. Del resto, anche la normativa spinge verso questa direzione. Adele Grassi, Vice Presidente di APB, nel corso del convegno ha ad esempio citato «le nuove disposizioni di vigilanza, tese a stimolare le banche a gestire le garanzie immobiliari in modo più efficiente verso la riduzione dei crediti deteriorati e il recupero dei crediti».
L’esigenza di tecnologie più evolute
Garanzie che devono essere sempre più accurate. «Anche perché – ha spiegato Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real Estate Services – la situazione del mercato immobiliare a livello territoriale e di micro-zone, nonché di singolo immobile, risulta estremamente diversificata e con ampi campi di oscillazione. Non può pertanto essere correttamente colta attraverso indicatori medi di mercato, che tendono a semplificare enormemente la realtà. Se consideriamo, infatti, le Banche Dati immobiliari che vengono usualmente adoperate per effettuare le valutazioni e che si basano su indicatori monoparametrici (euro/metro quadro), osserviamo che, per poter comprendere l’80% degli immobili italiani, il range dei valori/mq dovrebbe avere un’ampiezza addirittura del 190%. Anche se restringiamo il territorio di osservazione, ad esempio alle macroaree livello di singole città, vediamo che il range si comprime, ma resta nell’ordine del 100%. Quindi rimane poco adeguato per la risk mitigation».
Servono allora strumenti più avanzati (big data, AVM, etc.) per valutare, monitorare e prevedere le perdite. Coprendo tutte le fasi della vita del credito: dall’origination alla gestione, fino al workout in caso di deterioramento.
