Crescita a doppia cifra per il mercato delle cartolarizzazioni immobiliari in Italia. In 12 mesi, il numero di Special Purpose Vehicle immobiliari è cresciuto del 43%, passando da 47 a 67.
Ma è anche la dimensione complessiva del segmento a espandersi rapidamente, tanto da avere raggiunto i 3,8 miliardi di euro, contro i 2,5 miliardi dello scorso anno (+50% circa).
I dati, presentati nel corso del convegno “Real Estate Securitisation for Real Estate Evolution in Banking”, giunto alla sua seconda edizione e organizzato da Zenith Global, con il contributo scientifico di SDA Bocconi e in partnership con Deloitte, mostrano una nuova fase di maturità per le cartolarizzazioni in ambito real estate, con un focus particolare su i vantaggi che questi strumenti possono portare al mondo bancario.
Focus sulle banche
La seconda edizione dell’evento si è focalizzata quindi sul mondo bancario, sulla sua interrelazione con il Real Estate e su come le cartolarizzazioni possono rappresentare un valido strumento per la gestione attiva del bilancio, l’efficientamento patrimoniale e il contenimento del rischio.
Grazie a questo strumento, infatti, le banche possono trasferire immobili (es. NPL con immobili sottostanti, immobili acquisiti a seguito di escussioni, etc.) a una società veicolo (SPV-Special Purpose Vehicle).
Una operazione che permette il deconsolidamento dal bilancio dell’attivo immobiliare, liberando capitale e migliorando gli indici patrimoniali.
«Una nostra indagine indirizzata ai principali istituti di credito attivi nell’immobiliare italiano ha evidenziato che le banche hanno cominciato a muovere i primi passi partecipando a operazioni di cartolarizzazione immobiliare 7.2. La familiarità con lo strumento si sta via via consolidando e oggi circa il 40% degli istituti di credito intervistati è stato coinvolto in operazioni di cartolarizzazione immobiliare, e in prevalenza mediante la forma tecnica del classico finanziamento ipotecario – ha dichiarato Angela D’Amico, Partner e Real Estate Sector Leader di Deloitte.
Pur in un contesto di profonda evoluzione del mercato del credito verso modelli più diversificati, le banche ricoprono ancora un ruolo di assoluta centralità e l’ulteriore sviluppo delle cartolarizzazioni immobiliari potrà certamente beneficiare di un incremento del loro livello di coinvolgimento. Nonostante alcuni operatori del settore bancario evidenzino alcuni elementi di incertezza legati all’aspetto regolamentare e alla gestione del rischio, complessivamente le aspettative degli operatori per il futuro sono molto positive».
I vantaggi sono molteplici: una governance più snella con una gestione diretta da parte dell’investitore e minori tempi di realizzazione dell’operazione.
Inoltre, gli asset e il passivo costituiscono un patrimonio separato e segregato all’interno della società, tutti i proventi derivanti dalla valorizzazione degli attivi immobiliari vengono interamente destinati al rimborso degli obbligazionisti.
Il case study: la mega cartolarizzazione di Banco BPM
In occasione dell’evento è stata presentata anche la cessione, tramite cartolarizzazione, di oltre 300 immobili a uso non strumentale in pancia a Banco BPM, per un valore di circa 300 milioni di euro.
L’operazione è stata avviata nel dicembre 2024 e a raccontare l’esperienza sono stati i protagonisti: Steve Lennon (Phoenix Asset Management), Edoardo Lombella (BANCO BPM), Annalisa Santini (Ashurst) e Diego Bortot (Zenith Global).
«Le cartolarizzazioni immobiliari sono uno strumento ad alto impatto per il sistema finanziario. Il caso analizzato, relativo all’operazione di cartolarizzazione di asset non strumentali di uno dei principali gruppi bancari italiani, dimostra come, in un contesto europeo caratterizzato da crescenti pressioni patrimoniali e trasformazioni strutturali nel settore bancario, sia possibile generare valore per tutti gli stakeholder – dalle banche agli investitori istituzionali, dalle corporate alle istituzioni finanziarie – attraverso operazioni che coniugano efficienza, flessibilità e rafforzamento del capitale.
La gestione attiva di asset con sottostante immobiliare, resa possibile grazie a strutture evolute di deconsolidamento, consente infatti di ottimizzare la performance liberando risorse preziose per la crescita. Un ringraziamento particolare va a Zenith Global per il contributo determinante nella diffusione della conoscenza, attraverso l’organizzazione del RES 4 – Revolution in Banking, e per il ruolo di best practice riconosciuta nel mercato, in qualità di leader in operazioni di cartolarizzazione immobiliare al servizio di una finanza più solida, trasparente e sostenibile», hanno commentato Andrea Beltratti e Alessia Bezzecchi, Direttori scientifici del progetto di ricerca Real Estate Securitisation per Zenith Global.
Zenith Global: quota di mercato oltre il 60%
«Il mercato delle cartolarizzazioni immobiliari sta entrando in una nuova fase di maturità – ha dichiarato Umberto Rasori, CEO di Zenith Global –, come Zenith Global siamo stati i primi a comprendere le grandi potenzialità di questo strumento e abbiamo accompagnato con la nostra attività la crescita di un mercato che nel prossimo futuro vedrà importanti evoluzioni, come ad esempio la smaterializzazione dei titoli ABS attraverso la tokenizzazione. Oggi gestiamo circa 40 operazioni attive, con impegni sottoscritti dagli investitori per circa 2,3 miliardi di euro, confermando il nostro ruolo di leadership con una quota di mercato superiore al 60%».
