L’effetto pandemico sul mercato immobiliare è assolutamente positivo. Non solo aumentano le compravendite ma anche le domande di mutuo. «La pandemia ha modificato e probabilmente continuerà a modificare in vari modi stili di vita, abitudini e propensioni delle famiglie italiane. Tra i suoi effetti più evidenti rientra certamente un rinnovato interesse per l’abitazione in cui si vive, evidentemente ritenuta il luogo che garantisce più sicurezza per sé e per i propri cari e nel quale si è destinati a passare un crescente numero di ore – afferma Cesare Colombi, Presidente di Assofin. Questa percezione sempre più diffusa ha inciso sulle dinamiche del mercato immobiliare determinando un aumento delle compravendite di abitazioni e, parallelamente, della domanda di mutui».
Crescita a doppia cifra per i mutui immobiliari
L’Osservatorio Assofin sui mutui immobiliari registra nei primi 9 mesi del 2021 un aumento complessivo delle erogazioni alle famiglie consumatrici pari al +21,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Mentre il confronto con i primi mesi del 2019 fa emergere tassi di crescita anche superiori (+36,8%).
L’acquisto in prima linea
Il trend è determinato principalmente dai mutui d’acquisto (+39,8% nei primi 9 mesi 2021 rispetto al 2020), che hanno beneficiato della crescente propensione delle famiglie a investire nel mattone, ma anche degli incentivi governativi e dei tassi di interesse di riferimento ancora molto bassi. Sebbene a ritmi inferiori, si è registrato un trend positivo anche dei mutui destinati alle ristrutturazioni (+15,6% nei primi 9 mesi 2021).
Rallentano le surroghe
Le surroghe viceversa, che hanno trainato il comparto dei mutui alle famiglie nel corso del 2020, hanno fatto registrare una netta contrazione nei primi 9 mesi del 2021, pari al -23,9%. La tendenza riflette da un lato la fisiologica riduzione del bacino di contratti in essere che possono beneficiare di condizioni economiche più favorevoli di quelle ottenute alla stipula e, dall’altro, l’aumento dell’Eurirs che le rende meno convenienti.
Il ritorno del tasso fisso
I mutui a tasso fisso sono cresciuti in maniera significativa negli ultimi anni e rappresentano la gran parte delle nuove erogazioni (il 90% nei primi 9 mesi del 2021), sebbene in corso d’anno si sia cominciato ad osservare un modesto ridimensionamento della loro quota, da mettere in relazione con il rialzo dell’Eurirs.
Mutui più lunghi e di importo più alto
Prosegue invece senza interruzione il trend di progressivo incremento di valore e durata: nei primi 9 mesi del 2021 la quota di contratti di mutui d’acquisto con un importo superiore a 200mila euro è salita al 29% (era pari al 26% del 2019) mentre alle stesse date la percentuale di contratti con una durata superiore a 26 anni è passata dal 45% (2019) al 49% (2021). «Sugli importi finanziati ha inciso l’aumento dei prezzi delle abitazioni ma anche il deciso aumento del Loan to Value, con il 17% dei contratti caratterizzati da un LTV superiore all’80% – commenta Colombi. L’allungamento delle durate è legato alla propensione delle famiglie a privilegiare soluzioni che incidano il meno possibile sul bilancio familiare mensile, rafforzato ulteriormente dall’ampliamento delle erogazioni a favore dei giovani legato agli incentivi governativi mirati a questo target ed alle offerte dedicate agli under 36 anni proposte da primari Istituti bancari».
Il mutuo green
Gli operatori bancari stanno fornendo un contributo importante alla transizione “verde” attraverso l’offerta di prodotti finanziari ad hoc per le famiglie italiane. «Dal monitoraggio sui mutui green condotto da Assofin è emerso che nei primi 9 mesi 2021 l’8% dei mutui con finalità di acquisto è stato destinato ad abitazioni ad alta efficienza energetica (classi A o B) – sottolinea Colombi – mentre una quota pari all’11% delle erogazioni di mutui per ristrutturazioni è stato destinato al miglioramento delle performance energetiche di immobili residenziali».
Il nuovo approccio ibrido
Il Covid ha dato un’accelerazione alla digitalizzazione dei servizi finanziari: le abitudini della clientela sono cambiate e continuano a cambiare rapidamente e gli intermediari finanziari sono tenuti ad investire sulla transizione digitale per rimanere competitivi sul mercato. Nel corso del 2021 si è assistito ad un aumento dei flussi finanziati originati tramite il canale dei mediatori creditizi online, il cui peso è passato dal 3% nel 2019 al 7% nei primi 9 mesi del 2021, raggiungendo il 10% nei contratti di surroga. «I processi di dematerializzazione dunque avanzano, ma la relazione fisica rimane tuttavia la modalità preferita nel customer journey dei mutui immobiliari, a conferma della circostanza secondo cui quanto maggiore è l’impegno finanziario che il cliente sta valutando di assumere, tanto più ancora oggi si ritiene preferibile una relazione in presenza con l’interlocutore – chiarisce Colombi. Una recente indagine condotta da Eumetra per conto di Assofin, d’altra parte, ha riscontrato una crescente apertura verso l’omnicanalità, testimoniata da una maggiore disponibilità delle persone interessate a richiedere un mutuo nei confronti di servizi di consulenza a distanza. Nel dichiarare la propria preferenza per l’interazione dal vivo (70%), la maggioranza degli intervistati dichiara altresì di apprezzare altre forme di contatto come quello telefonico (29%) e/o la videochiamata (15%). L’ottimizzazione di tali canali, realizzata attraverso investimenti in tecnologia a supporto di piattaforme che consentono una gestione integrata delle varie modalità di contatto, appare essenziale per favorire modelli ibridi in linea con le nuove aspettative della clientela».
Più interesse per le polizze associate al mutuo
Inoltre, cresce l’uso delle polizze facoltative associate alla sottoscrizione di un mutuo. «Da un’indagine svolta recentemente con l’istituto Eumetra, risulta che il 47% delle famiglie intervistate, titolari di un mutuo sottoscritto negli ultimi 3 anni, ha stipulato contestualmente una polizza assicurativa facoltativa a tutela del rischio di insolvenza – racconta Colombi. Dalla stessa indagine è emerso che, tra i soggetti che stanno valutando di sottoscrivere un mutuo nel prossimo futuro, l’81% valuterebbe favorevolmente l’acquisto di una polizza assicurativa che copra totalmente o parzialmente le rate di rimborso al verificarsi di particolari eventi. Si ritiene che l’aumento di tale propensione sia da associare al diffondersi di una generale percezione di minore certezza rispetto al recente passato, come conseguenza della situazione di emergenza sanitaria che stiamo vivendo e alla conseguente ricerca di una maggiore protezione per i progetti finanziari più impegnativi».
Come sarà il 2022 dei mutui?
Si prevede che il trend molto positivo dei mutui registrato nei primi nove mesi dell’anno si confermi, con dati non troppo dissimili, a fine 2021. «Quanto ai prossimi anni, richiamando ancora i contenuti del recentissimo rapporto stilato da Assofin assieme a Crif e Prometeia mi sento di affermare che il previsto miglioramento dello scenario macroeconomico e il consolidamento della ripresa, da correlare anche a un clima di auspicabile minore incertezza e alla spinta che verrà dalla implementazione del PNRR, determinerà condizioni favorevoli per un’ulteriore crescita del mercato dei mutui residenziali alle famiglie – conclude Colombi –, tanto più se esso continuerà a essere sostenuto da incentivi governativi».
Il rischio di credito nel 2021
Assofin segnala una contenuta rischiosità dei portafogli di credito alle famiglie, legata in parte alla maggiore disponibilità di risorse da parte dei mutuatari da destinare al servizio del debito. Conseguente anche alla riduzione di alcune categorie di consumi che fino all’esplosione della pandemia avevano un peso molto più rilevante nel paniere medio di un nucleo familiare-tipo, e in parte all’effetto delle misure di tolleranza ancora attive, tra moratorie di legge e di sistema. «Alla luce di questi fenomeni, secondo quanto risulta dal più recente Osservatorio Assofin-CRIF-Prometeia, il tasso di default a 90 giorni dei mutui immobiliari nell’ultimo semestre ha seguito un percorso di riduzione, passando dall’1,2% del marzo 2021 allo 0,7% del settembre 2021 – segnala Colombi. Ulteriori riduzioni del tasso di rischiosità, sebbene auspicabili, appaiono tutt’altro che agevoli da conseguire da parte degli istituti mutuanti anche perché, nel rigoroso rispetto dei vincoli di sana e prudente gestione, essi cercano di dare riscontro, nei limiti del possibile, alle crescenti istanze a sostegno dell’inclusione nel circuito del credito di soggetti finanziariamente fragili».
Questo articolo è stato pubblicato sul numero di dicembre 2021 di AziendaBanca ed è eccezionalmente disponibile gratuitamente anche sul sito web. Se vuoi ricevere AziendaBanca, puoi abbonarti nel nostro shop.
