Come noto, il mutuo fondiario è una tipologia di credito immobiliare mediante la quale le banche concedono ai proprietari fondiari un finanziamento, a medio e lungo termine, garantito da ipoteca di primo grado su beni immobili.
È una delle forme tecniche più utilizzate per affrontare le spese relative all’acquisto di un immobile in quanto garantisce al mutuatario alcuni vantaggi, quali tassi di interesse più bassi e spese notarili più contenute.
Le differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario ordinario
Il Testo Unico Bancario (TUB) delinea presupposti e caratteristiche peculiari del mutuo fondiario, che lo differenziano dal mutuo ipotecario ordinario (v. art. 38 ss. TUB).
Da un punto di vista oggettivo viene previsto un limite di finanziabilità parametrato al valore dell’immobile ipotecato e determinato nell’80% del valore del bene ipotecato. Sotto il profilo normativo, viene inoltre delineato un regime speciale volto a meglio garantire gli istituti bancari mutuanti per esempio con l’attenuazione delle conseguenze pregiudizievoli che normalmente possono profilarsi per il creditore in caso di fallimento del debitore.
Viene infatti notevolmente ridimensionato il rischio di revocatoria fallimentare, ossia il rischio che siano dichiarati inefficaci gli atti (quali la costituzione di ipoteca o i pagamenti) posti in essere dal fallito prima della dichiarazione di fallimento.
Con il cosiddetto consolidamento breve dell’ipoteca fondiaria, infatti, la stessa non è suscettibile di revocatoria fallimentare se iscritta almeno dieci giorni prima della sentenza di fallimento; sono inoltre esenti da revocatoria i pagamenti effettuati dal debitore, poi fallito, a fronte di crediti fondiari.
Inoltre, mentre – nella disciplina generale – il fallimento del debitore rende improcedibili le esecuzioni immobiliari avviate dal mutuante per soddisfarsi sull’immobile ipotecato, il creditore fondiario può introdurre o proseguire una procedura esecutiva individuale anche dopo il fallimento (art. 41 TUB).
Superamento del limite massimo di finanziabilità e possibili conseguenze
Nell’ambito dell’ordinaria attività di erogazione dei mutui fondiari si sono verificati casi di concessione a mutuo di una somma superiore al limite massimo dell’80% del valore dell’immobile previsto dall’art. 38 TUB.
Si è posta quindi la questione della validità dei mutui fondiari cosiddetti oltre soglia, soprattutto nell’ambito dei contenziosi derivanti dal tentativo della banca mutuante di recuperare il proprio credito.
Si tratta di un profilo di indubbio interesse, anche pratico e applicativo, in quanto – laddove accolta – la tesi della nullità del mutuo fondiario avrebbe conseguenze particolarmente penalizzanti per la banca che, pur mantenendo il diritto alla restituzione del capitale erogato, perderebbe il diritto al rimborso degli interessi contrattualmente pattuiti.
Inoltre, a seconda degli orientamenti giurisprudenziali e delle specificità del caso concreto, la nullità del mutuo fondiario potrebbe comportare la perdita della garanzia ipotecaria con le ovvie, gravi, ripercussioni sulle possibilità di recupero del credito, o comunque determinare la perdita delle prerogative fondiarie previste dal TUB a favore dell’istituto mutuante.
Orientamenti giurisprudenziali sulla validità del mutuo fondiario oltre soglia
Con un primo orientamento inaugurato nel 2013, e ribadito a più riprese negli anni successivi, la Suprema Corte ha ritenuto validi i contratti oltre soglia escludendo che il superamento del limite di finanziabilità possa integrare un’ipotesi di nullità testuale, in assenza di un’espressa previsione in tal senso.
Parimenti è stata esclusa la c.d. nullità virtuale sulla base di molteplici argomenti, tra cui il fatto che il rispetto del limite di finanziamento sia fisiologicamente rimesso a opinabili valutazioni del valore dell’immobile e incida sul comportamento dell’ente creditizio e non sulla validità del negozio e il fatto che la nullità del mutuo già erogato, comportando la perdita della garanzia ipotecaria, pregiudicherebbe proprio la stabilità patrimoniale dell’istituto bancario, che invece la previsione del limite dell’80% intendeva tutelare.
Con un’imprevista inversione di tendenza, a partire dal 2017, si è delineato nella giurisprudenza di legittimità l’opposto orientamento a favore della nullità del mutuo fondiario in caso di superamento del limite di finanziabilità.
Le principali argomentazioni a supporto della nullità si fondano sulla lesione della par condicio creditorum insita nella persistenza di una causa di prelazione illegittima (ossia la garanzia ipotecaria oltre soglia), sulla rilevanza dell’interesse alla stabilità dell’economia nazionale e sull’incidenza della violazione su un elemento strutturale del mutuo, ossia la misura del credito concesso.
Il revirement giurisprudenziale a favore della nullità del mutuo fondiario oltre soglia ha comportato negli ultimi anni un incremento del contenzioso relativo ai mutui fondiari con conseguente difficoltà per la banca nel recupero del proprio credito.
Pronuncia delle Sezioni Unite
In tale contesto si inserisce la recente pronuncia della Sezioni Unite (la n. 33719 del 16 novembre 2022), che ha risolto il contrasto giurisprudenziale escludendo la nullità del mutuo fondiario oltre soglia.
Attraverso un elaborato percorso motivazionale, la Suprema Corte giunge infatti ad affermare che il superamento del limite di finanziabilità, in quanto disposizione di mera specificazione o integrazione degli elementi essenziali del contratto, non contrasta con una norma imperativa.
Anche sotto il profilo dello scopo perseguito dalla norma violata, le Sezioni Unite valorizzano che la nullità determinerebbe conseguenze pregiudizievoli sia per l’ente bancario (riduzione della probabilità di recupero del credito, in contrasto con lo scopo perseguito dalla norma, ravvisato nella prevenzione del rischio di sovraesposizione creditizia) sia per il cliente (obbligo di restituzione immediata e integrale del capitale mutuato).
L’esclusione della nullità operata dalla pronuncia della Suprema Corte (cui si stanno uniformando anche i giudici di merito) ha quindi come effetto pratico quello di preservare le caratteristiche fondiarie delineate dal TUB e a favore della banca mutuante, impregiudicate eventuali conseguenze disciplinari nei rapporti con l’autorità di vigilanza e un’eventuale tutela risarcitoria nei casi di colpevole concorso dell’istituto di credito nel dissesto del cliente finanziato.
Questo articolo è stato pubblicato sul numero di gennaio/febbraio 2023 di AziendaBanca ed è eccezionalmente disponibile gratuitamente anche sul sito web. Se vuoi ricevere AziendaBanca, puoi abbonarti nel nostro shop.
