Aumenta l’attrattività di locazioni e vendite del settore uffici con Milano e Roma che si confermano le più attrattive nel panorama nazionale.
Questo il risultato di una indagine condotta dall’Ufficio Studi Gabetti sulle performance del settore “office” registrate nel 2022.
I numeri del report
Secondo il report il capoluogo lombardo registra un valore totale delle consegne (take up) in rialzo del 35% rispetto al 2021, mentre Roma si attesta al +6%.
Più nel dettaglio, Milano ha recuperato e superato i numeri raggiunti prima della pandemia chiudendo l’anno con un take up di 508.400 mq, superando del 5% il 2019.
Roma, invece, è ancora lontana dal recuperare i valori del 2019, segnando però un +22% rispetto al 2020.
I risultati registrati lo scorso anno seguono la scia di quanto è accaduto anche nel mercato degli investimenti corporate, con un settore uffici sul podio delle asset class di maggiore interesse per gli investitori, totalizzando un totale pari a 4,5 miliardi di euro.
Il mercato office a Milano
La maggioranza dei contratti siglati a Milano sono nel distretto finanziario e nella periferia (24%), seguito dal PNBD e dal semicentro con il 15%.
A livello di superficie locata è nella periferia la quota più consistente (32%), a seguito di due transazioni registrate a sud di Milano e condotte da società che operano nel campo della moda, per un totale di 60.000 mq.
Segue l’hinterland, con il 17% del totale grazie a tre operazioni tra i 10.000 e 30.000 mq. La percentuale di immobili vacanti (spazi vuoti), nel corso dell’ultimo trimestre del 2022, è di circa 1,37 milioni di mq.
Prevalenza dello sfitto
L’analisi disaggregata del territorio mostra una prevalenza dello sfitto, in termini di superficie, nella periferia di Milano con il 40%, seguita dall’hinterland con il 27% della vacancy totale.
Il prezzo del canone di locazione medio è di 660€/mq/anno, dato in rialzo rispetto a quello rilevato nel trimestre precedente (650 €/mq/a).
I valori dei rendimenti prime (netti) rispetto al trimestre precedente risultano in aumento, con un Prime Yield nella zona centrale di Milano intorno al 3,75% circa.
Il mercato office a Roma
Le consegne totali a Roma nel 2022 hanno raggiunto un volume di 146.100 mq (considerando i principali operatori e una quota frammentata tra operatori minori). Differentemente da Milano, nella Capitale una quota di mercato maggiore è però attribuita a operatori non istituzionali.
Il mercato romano registra la quota maggiore di contratti chiusi nella zona EUR (30%), seguita dal centro storico (23%). Il canone di locazione medio, nell’ultimo trimestre 2022, è di 480€/mq/anno, dato in aumento rispetto a quello rilevato nel trimestre precedente.
La distribuzione degli immobili a uso direzionale nella città di Roma è individuabile in alcune aree: centro, semicentro, zona Eur e la zona periferica, che racchiude anche i sotto-mercati nuova fiera di Roma, East Inner Gra, South-East Inner Gra e l’asse Fiumicino.
I valori dei rendimenti prime (netti) rispetto al trimestre precedente risultano in aumento, con un Prime Yield nella zona centrale di Roma intorno al 4,25%.
Centrale il ruolo dell’ufficio
Lo studio riporta altresì la necessità di occupare spazi di qualità per ottemperare agli standard ESG e rendere più attrattivo per i lavoratori il loro ufficio.
«Nonostante un contesto di mercato sfidante, abbiamo assistito ai primi cambiamenti indotti dalla crescita dell’economia digitale a favore dello smart working, che sta trasformando gli uffici in luoghi di incontro necessariamente più sostenibili e innovativi a livello qualitativo e ambientale – spiega Raffaele Melotti, responsabile office di Gabetti Agency. Il take up raggiunto a Milano dimostra che l’ufficio rimane uno spazio imprescindibile».
