Il sogno è quello della prima casa e la formula del tasso fisso è al momento quella più conveniente per chi cerca un mutuo: giovani, in media quarantenni, residenti nel Nord Italia, che richiedono importi medi sempre più ridotti, sotto i 130mila euro, per una durata media di 24 anni.
Discorso diverso per gli under 36, che si stanno allontanando dal mercato in attesa di migliori condizioni per i Mutui Giovani; e anche i mutui green restano in un angolo, avvertiti come troppo costosi e ancora poco conosciuti.
«A ottobre sono aumentate le richieste di mutuo per l’acquisto della prima casa, fino a rappresentare quasi il 65% sul totale: una crescita dell’11% sul totale del mix rispetto al trimestre precedente – racconta Nicoletta Papucci, Direttore Marketing MutuiOnline.it. È interessante anche la dinamica delle richieste per comprare un secondo immobile, che sono aumentate, passando dal 5,7% al 6,9%».
Rallentano le surroghe
Le surroghe subiscono un calo fisiologico del 10% circa in soli tre mesi (al 23,2% del totale), per via del picco dei tassi. Mentre le richieste per ristrutturazione restano stabili, poco sopra il 3% del mix.
Ma è la guerra dei tassi a influire maggiormente su questo scenario. «Il tasso fisso rimane un’ottima scelta perché, nonostante abbia tassi più alti rispetto al periodo dei tassi zero, ha ancora un costo accettabile se paragonato a una decina di anni fa: nel 2013 era intorno al 5,5% – commenta Papucci.
Quando i tassi scenderanno e i variabili torneranno a essere più convenienti dei fissi, sarà possibile effettuare una surroga, cioè trasferire il proprio contratto di mutuo a un’altra banca rinegoziando i tassi, senza alcun costo».
Il tasso fisso è il preferito
Il tasso fisso offre maggiore sicurezza, per via di condizioni migliori di quelle del variabile: in media, 4,14% per il tasso fisso, contro il 5,13% del variabile.
«Per questo motivo è preferito dalla maggioranza, tanto che a ottobre ha rappresentato il 92,8% delle richieste di mutuo registrate su MutuiOnline.it, in linea con il trimestre precedente ma in netta crescita rispetto al 69,9% medio del 2022», osserva Papucci.
Il 2022: anno del tasso variabile...
Cruccio dei richiedenti, l’evoluzione dei tassi di interesse è il fattore che ha dominato il mercato dei mutui nel 2023. Nella prima metà dello scorso anno, infatti, il tasso variabile era più competitivo rispetto al fisso (1,25% vs 2,77% rispettivamente) e i mutui con tasso variabile rappresentavano quasi il 30% del mix delle richieste.
Oggi il dato è crollato: a ottobre solo il 5,6% delle domande riguarda il variabile.
«Da luglio, con l’inizio dell’aumento dei tassi da parte della Banca Centrale Europea, l’interesse dei consumatori verso i tassi variabili e variabili con cap è iniziato a crescere – aggiunge Papucci. Insieme, le due tipologie di mutuo, hanno rappresentato oltre il 40% delle richieste nella seconda metà del 2022».
… oggi c’è un’inversione di tendenza
Poi, a inizio 2023, il costo medio dei tassi variabili ha superato quello dei tassi fissi: una rapida inversione di tendenza che ha investito le tipologie di richieste.
«Quest’anno è stato caratterizzato quindi dall’aumento del costo dei tassi variabili (da 3,24% in media, a gennaio, a 5,13% di ottobre) e dalla sostanziale stabilità dei tassi fissi, cresciuti solo leggermente negli ultimi mesi», sottolinea Papucci.
Mutui di minore durata, per importi e LTV inferiori
L’aumento dei costi sui mutui ha impattato chiaramente su numerosi aspetti: la durata, l’importo, persino il Loan To Value (LTV), ovvero il rapporto tra l’importo finanziato e il valore dell’immobile.
La durata media dei finanziamenti si attesta sui 24 anni, rimanendo stabile rispetto al terzo trimestre, mentre i mutui di durata superiore ai 30 anni rappresentano una piccola percentuale, seppure in aumento (dall’1,7% del 2022 al 4,4% del 2023).
L’importo medio richiesto a ottobre, pari a 128.767 euro, è il più basso dal 2019, in calo del 6,4% (137mila euro circa) dello scorso anno.
«Anche gli anticipi versati sono stati inferiori – precisa Papucci –, dato che chi può preferisce usare i risparmi per finanziare una parte del mutuo: le richieste con Loan To Value inferiori al 71% sono passate dal 58% al 52,1%».
L’identikit di chi cerca un mutuo
La maggior parte delle richieste di mutuo proviene dal Nord Italia (46,5%), segue il Centro (34,2%), infine Sud e Isole (19,3%): dati sostanzialmente stabili nel tempo.
L’età media dei richiedenti, a ottobre, è leggermente diminuita rispetto ai tre mesi precedenti, attestandosi sui 40 anni.
Le richieste di mutuo da parte degli under 36, invece, non riescono a raggiungere il 40% del totale, con una percentuale lontana dal 45,9% registrato nel 2022, sulla spinta della normativa sui Mutui Giovani.
Sparito l’effetto Mutui Giovani?
Difatti, nel corso del suo primo anno e mezzo di vita, la normativa aveva avuto un impatto significativo, suscitando un forte interesse e portando sotto i 39 anni l’età media dei mutui erogati nel terzo trimestre del 2022. In seguito, anche a causa dell’aumento dei tassi, l’efficacia è gradualmente diminuita.
«Per supportare il mercato immobiliare e i consumatori in un contesto di tassi alti, sarebbe stato necessario ampliare le categorie di beneficiari, modificando i vincoli relativi all’ISEE o all’età dei richiedenti – dichiara Papucci.
L’estensione prevista dall’attuale finanziaria avrà purtroppo un impatto limitato sulla domanda di mutui, dato che vengono ridotti in maniera significativa i benefici, eliminando l’esenzione dalle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali nonché il credito d’imposta per gli acquisti soggetti a IVA».
Mutuo green: la casa efficiente è troppo costosa
Andamento al ribasso, infine, sulle richieste di mutui green. A ottobre, le domande su MutuiOnline.it hanno toccato il 6%, contro l’8,6% del 2022.
Un calo di interesse verso questa tipologia di mutuo che, probabilmente, è collegata al costo elevato degli immobili di nuova costruzione, spesso associati ai mutui green per via della alta efficienza energetica.
Ma anche a causa di una conoscenza ancora limitata di queste soluzioni da parte dei consumatori.
Anche per quanto riguarda la richiesta di mutui verdi per la ristrutturazione di un immobile si assiste a un freno, legata alla inflazione sulle materie prime e alla interruzione dei benefici fiscali.
«I mutui green sono convenienti perché offrono sconti sui tassi, o su altre voci di costo in base al prodotto: in media lo spread è di 25 punti base rispetto ai mutui tradizionali – precisa Papucci. Di conseguenza, per chi sta pensando di acquistare u#na casa di nuova costruzione, o di effettuare interventi di efficientamento energetico, questa tipologia di finanziamento è un’opzione interessante».
In futuro, si prospetta una crescita dei mutui green, anche grazie a una maggiore chiarezza sui requisiti legati alle normative europee sull’efficienza energetica degli edifici.
Questo articolo è stato pubblicato sul numero di novembre 2023 di AziendaBanca ed è eccezionalmente disponibile gratuitamente anche sul sito web. Se vuoi ricevere AziendaBanca, puoi abbonarti nel nostro shop.
