Sono trascorsi poco più di quindici anni dalla crisi dei mutui subprime e, nonostante l’evoluzione (positiva) dello strumento della cartolarizzazione, anche in ragione dei numerosi interventi regolamentari a livello comunitario e domestico, non è inusuale nel pensiero dei non “addetti ai lavori” il riferimento a tale struttura come un mezzo di speculazione finanziaria, senza invece considerare tale strumento (quale difatti è) come una validissima forma di finanziamento alternativo non solo per le istituzioni finanziarie e bancarie ma anche per corporates e PMI.
Le potenzialità della cartolarizzazione non si esauriscono però negli ambiti sopra descritti.
Infatti, in conseguenza dell’introduzione da parte del legislatore degli strumenti della cartolarizzazione immobiliare e della cartolarizzazione “avente una valenza sociale”, tale strumento si sta rivelando un’ottima strada da percorrere nell’ambito delle operazioni a impatto sociale.
Il percorso legislativo
Seguendo l’ordine temporale degli interventi normativi, il legislatore ha innanzitutto esteso, con la Legge di Bilancio 2019 e il Decreto Crescita 2019, l’operatività della cartolarizzazione di crediti alle cartolarizzazioni aventi come sottostante i proventi derivanti dalla titolarità (in capo a una società veicolo costituita ai sensi della L. 130/1999, i.e. la legge di riferimento delle cartolarizzazioni) “di beni immobili, beni mobili registrati e diritti reali o personali aventi ad oggetto i medesimi beni”.
In pratica, l’operazione prevede l’acquisto di uno o più beni immobili da parte di una società veicolo, il cui prezzo di acquisto viene finanziato mediante i proventi derivanti dall’emissione di titoli asset backed sottoscritti, principalmente, da investitori qualificati.
L’operazione consente pertanto di trasformare asset illiquidi in uno strumento finanziario il cui rimborso e remunerazione sono strettamente collegati alla valorizzazione e gestione di tali asset.
Caratteristiche della cartolarizzazione immobiliare
Senza pretesa di esaustività, la portata innovativa dello strumento può essere ben compresa esaminando alcune delle sue principali caratteristiche.
In primo luogo, la cartolarizzazione immobiliare beneficia di una segregazione ex lege grazie alla quale tutte le proprietà acquistate dalla società veicolo (e i relativi proventi) costituiscono un patrimonio separato, su cui non sono consentite azioni da parte di creditori diversi dai portatori dei titoli.
Tale aspetto comporta benefici anche da un punto di vista operativo, non rendendosi strettamente necessaria la costituzione di alcuna ipoteca sugli asset oggetto dell’operazione.
È inoltre da sottolineare la disciplina fiscale delle cartolarizzazioni immobiliari e, in particolare, il trattamento dei proventi realizzati dalla società veicolo e derivanti dalla gestione e vendita dei beni cartolarizzati.
Essendo i proventi contabilizzati dalla società veicolo “sotto la linea”, in quanto afferenti al patrimonio segregato, tale società non è soggetta a imposte dirette sull’ammontare dei proventi realizzati nel corso dell’operazione.
Operazioni con valenza sociale: il dettato normativo
Focalizzandoci ora sul secondo strumento sopra menzionato.
Con la Legge di Bilancio 2020, invece, il legislatore ha introdotto nella Legge 130/1999, e nel più ampio contesto delle operazioni di cessione di crediti deteriorati, il concetto di “operazione avente una valenza sociale”.
In particolare, secondo il dettato normativo, tale “label” sarebbe conferibile a operazioni di cartolarizzazioni NPE nell’ambito delle quali la cessione del credito ipotecario a una società veicolo avverrebbe su istanza del relativo debitore e l’immobile costituito a garanzia del credito ipotecario sia acquistato da una società veicolo di appoggio (ReoCo) (tramite l’assunzione del relativo debito) e concesso in locazione al debitore ceduto.
Nell’ambito dell’operazione e come previsto dall’articolo 7.1 della Legge 130/1999 si rende altresì necessaria la partecipazione di una associazione di promozione sociale iscritta nel relativo “Registro nazionale delle associazioni di promozione sociale” da almeno cinque anni, ovvero di una società o ente dalla stessa istituiti al fine di assistere il debitore (quale futuro conduttore) nella stipulazione del contratto di locazione con la ReoCo.
Al fine di promuovere lo sviluppo di tale strumento, il legislatore ha previsto un trattamento di favore sotto diversi punti di vista. In primis, dal punto di vista strutturale, la realizzazione di operazioni a valenza sociale sarebbe possibile non solo nell’ambito del mercato primario (i.e. nell’ambito di cessioni da parte di banche o intermediari finanziari) ma anche nell’ambito del c.d. mercato secondario (i.e. cessioni da parte di altre società veicolo o soggetti diversi da quelli che hanno originato il credito).
In secondo luogo, la disciplina delle c.d. ReoCo trova applicazione anche con riferimento a tali operazioni, unitamente alla relativa disciplina fiscale, di cui alla Legge 130/1999, e a ulteriori agevolazioni previste ad hoc per le cartolarizzazioni a valenza sociale.
La flessibilità dei due strumenti
Occorre ricordare come, entrambe le strutture sopra descritte siano caratterizzate da una forte flessibilità che permette, da un lato, la partecipazione di più investitori anche con diverse forme di subordinazione e, dall’altro lato, una partecipazione diretta da parte degli stessi negli aspetti decisionali concernenti la gestione degli immobili o crediti (a seconda dei casi) acquisiti nell’ambito della relativa operazione.
Da questa breve disamina appare chiaro come il legislatore abbia fornito agli operatori del mercato due strumenti (diversi ma complementari) per realizzare operazioni a impatto sociale.
Da un lato, la cartolarizzazione dell’immobiliare sembra più affine in ambito social housing e rent-to-buy, per permettere l’acquisto della prima casa anche a una più larga platea di soggetti (si pensi, ad esempio, giovani lavoratori nelle grandi città).
Dall’altro lato, invece, la cartolarizzazione a valenza sociale consentirebbe, nell’ambito del mercato dei crediti deteriorati, di sostenere famiglie o soggetti in difficoltà, permettendo agli stessi di mantenere il godimento della propria abitazione a fronte della corresponsione di un canone di locazione (anch’esso sotto forma di rent to buy).
Alla luce di quanto sopra, da un punto di vista normativo risulterebbe quindi chiaro il favor del legislatore per tali tipologie di iniziative che, da un punto di vista pratico, necessitano di implementazione pratica da parte degli operatori di mercato, anche in virtù del gradimento da parte di taluni soggetti soprattutto esteri (tra cui fondi di investimento) per operazioni ESG.
Questo articolo è stato pubblicato sul numero di settembre 2024 di AziendaBanca ed è eccezionalmente disponibile gratuitamente anche sul sito web. Se vuoi ricevere AziendaBanca, puoi abbonarti nel nostro shop.
