Nel 2025 gli investimenti immobiliari in Italia hanno raggiunto circa 12,4 miliardi di euro, in crescita di circa il 20% rispetto al 2024. Milano si conferma il principale polo nazionale, con circa 3,6 miliardi, poco meno del 30% del totale.
Retail, logistica e hospitality hanno trainato il mercato, mentre student housing e data center mostrano una rilevanza crescente. In un contesto di maggiore dinamismo assumono un peso crescente i rischi legali: criticità urbanistiche, amministrative o relative alla titolarità possono emergere anche dopo il closing, incidendo sul valore dell’investimento e sulla disponibilità dell’asset.
Rischi legali sempre più complessi e dinamici
Il rischio legale non riguarda più soltanto difetti del titolo o errori documentali. Modifiche legislative, orientamenti giurisprudenziali, interpretazioni amministrative e controlli ex post possono rimettere in discussione presupposti considerati validi al momento della transazione.
Le vicende dell’urbanistica milanese sono emblematiche: autorizzazioni e prassi consolidate sono state sottoposte a verifica a distanza di anni, con potenziali conseguenze per finanziatori e acquirenti. Il caso Torre Milano, relativo a un edificio già completato e abitato, mostra come una contestazione possa coinvolgere chi ha acquistato facendo affidamento sui titoli esistenti.
Nella gestione del rischio rientrano anche eventi non immediatamente rilevabili, come errori nei registri pubblici, documentazione incompleta, frodi, diritti di terzi non ancora emersi o futuri mutamenti interpretativi, capaci di compromettere valore e commerciabilità del bene.
Due diligence e assicurazione: strumenti complementari
La due diligence resta essenziale. Attraverso l’analisi della documentazione, delle risultanze catastali e ipotecarie, dei titoli edilizi e della situazione urbanistica, i consulenti legali e tecnici ricostruiscono le criticità note dell’operazione e consentono alle parti di valutarle e disciplinarle contrattualmente.
Non è tuttavia uno strumento predittivo né può garantire l’assenza assoluta di rischi: fotografa una situazione in un dato momento sulla base delle informazioni accessibili e verificabili. La sua funzione non è quindi alternativa a quella della copertura assicurativa. La due diligence individua e valuta i rischi; la Title Insurance trasferisce all’assicuratore, entro i termini di polizza, le conseguenze economiche di rischi residui, ignoti oppure noti ma non eliminabili prima del closing.
La complementarità emerge anche sul piano della tutela. In presenza di una copertura Title, per ottenere l’indennizzo l’assicurato deve dimostrare l’esistenza di un danno riconducibile a un rischio coperto.
Per far valere la responsabilità professionale di un advisor, invece, il soggetto danneggiato deve provare non solo il danno e il nesso causale, ma anche la mancata diligenza del professionista: un onere probatorio aggiuntivo, spesso complesso da assolvere. La polizza non sostituisce quindi il lavoro dei consulenti, ma offre una risposta diversa e più diretta quando il rischio si materializza.
Il valore della Title Insurance per investitori, banche e operatori immobiliari
La Title Insurance tutela gli interessi economici connessi alla proprietà, alla conformità edilizia o urbanistica di un immobile e alla validità delle garanzie dei finanziatori. Può coprire le conseguenze di difetti del titolo, servitù non note, diritti di prelazione, pretese di terzi, questioni successorie, vizi degli atti o specifiche criticità emerse nell’operazione, secondo il perimetro concordato.
Per investitori istituzionali, fondi e operatori, il beneficio principale è la protezione del valore dell’investimento. Il trasferimento del rischio riduce l’incertezza e consente di procedere con la valorizzazione dell’asset su basi più solide. Può inoltre accelerare il closing: quando un rischio è trasferito all’assicuratore, le parti dipendono meno da dichiarazioni del venditore, indennizzi contrattuali, escrow o negoziazioni prolungate sull’allocazione dell’esposizione. Entro i limiti della copertura, la tutela può operare anche in presenza di condotte fraudolente del venditore.
Per le banche, la tutela riguarda soprattutto l’efficacia della garanzia ipotecaria e il valore dell’immobile sottostante. Assicurare il rischio che l’ipoteca risulti inefficace o che l’asset sia colpito da problematiche legali può rafforzare la posizione creditoria e rendere più efficiente il processo di finanziamento.
L’esperienza operativa conferma la crescente attenzione del mercato. Nel 2025 DUAL ha assicurato, attraverso sole polizze Title relative a operazioni immobiliari e societarie, valori prossimi a 2 miliardi di euro, con un valore medio di circa 45 milioni per operazione.
Pur trattandosi di dati gestionali indicativi, restituiscono la scala delle transazioni e l’interesse crescente verso strumenti capaci di convertire un’esposizione potenziale in un costo certo, definito e prevedibile.
Le prospettive di sviluppo nel mercato italiano
In Italia la Title Insurance è ancora meno diffusa rispetto ai mercati anglosassoni, ma l’interesse aumenta con la complessità normativa, la presenza di capitali internazionali e la crescita delle operazioni di dimensioni rilevanti.
La maggiore familiarità degli advisor e degli investitori sta ampliando il ricorso alla copertura non solo per rischi ignoti, ma anche per criticità note che non possono essere risolte nei tempi della transazione.
La direttrice evolutiva è la costruzione di un presidio integrato del rischio. Un’analisi preventiva rigorosa costituisce la base imprescindibile per qualificare correttamente le esposizioni e definire una copertura coerente con la struttura dell’operazione; la Title Insurance completa questo processo trasferendo all’assicuratore le conseguenze economiche dei rischi che non possono essere esclusi, eliminati o risolti nei tempi della transazione.
In questa prospettiva, rappresenta uno strumento di governo del rischio capace di proteggere il capitale e rendere concretamente realizzabili transazioni che, diversamente, potrebbero essere rallentate o compromesse.
Questo articolo è stato pubblicato sul numero di settembre 2026 di AziendaBanca ed è eccezionalmente disponibile gratuitamente anche sul sito web. Se vuoi ricevere AziendaBanca, puoi abbonarti nel nostro shop.
