Il creditore ipotecario e l'ordinanza di demolizione

Il TAR Valle d'Aosta, con la sentenza n.48 del 10 ottobre 2018 affronta il tema dei diritti del creditore ipotecario in relazione ad un'ordinanza di demolizione per abuso edilizio riguardante il bene a tutela del proprio credito.

In sintesi la Banca Sella, a fronte di un mutuo fondiario concesso alla società ICP S.r.l., aveva iscritto ipoteca su immobile dalla stessa detenuto in Comune di Saint Vincent. A fronte di inadempimento della creditrice, la Banca aveva avviato la procedura esecutiva, proseguita nell'ambito della procedura concorsuale, a seguito del fallimento della debitrice. Nelle more, il fallimento riceveva dal Comune di Saint Vincent ordinanza con la quale si intimava al fallimento di rimuovere entro 90 giorni le difformità rilevate presso l'immobile oggetto di ipoteca, in quanto costituenti abuso edilizio ai sensi dell’art. 78 comma 2 della L.R. 11/1998.

La Banca impugnava detta ordinanza, chiedendone l'annullamento, sul presupposto che l'eventuale demolizione o, addirittura, l'eventuale acquisizione del bene al patrimonio del Comune, in caso di mancata demolizione nei termini, avrebbe comportato un grave pregiudizio per la propria garanzia.

Il TAR respingeva il ricorso sul presupposto di una carenza di interesse ad agire autonomo della Banca, con ciò quindi privando la stessa di qualunque azione diretta a tutela della propria garanzia, precisando che eventualmente la stessa sarebbe potuta intervenire ad adiuvandum, solo nel caso in cui la debitrice, proprietaria del bene e destinataria dell'ordinanza, avesse promosso un proprio ricorso, cosa non avvenuta.

Nel motivare la carenza di interesse, il TAR effettua un'ampia ed interessante analisi della garanzia ipotecaria estesa anche agli aspetti civilistici della stessa. La Corte ha infatti evidenziato come, benchè la garanzia ipotecaria abbia natura reale, in quanto afferente il bene immobile, di fatto la stessa non garantisce alcun diritto di disposizione sul bene garantito, che rimane nella piena e totale disponibilità del debitore. Ne consegue che, non potendo disporre del bene, il creditore ipotecario non può nemmeno promuovere un'azione autonoma a tutela del bene stesso, poiché l'azione amministrativa viene garantita solo al portatore di un interesse concreto, legittimo e diretto e non mediato come nel caso di specie.

Il codice civile infatti garantisce una tutela al creditore ipotecario solo nel caso vi sia pericolo di danno materiale al bene (ex art. 2813 c.c.), ma in ogni caso senza alcuna azione diretta, ma solo mediata dal Giudice; per contro lo stesso codice prevede che l'ipoteca si estingua in caso di perimento del bene ipotecato; con evidente riflesso nel caso di demolizione del bene a seguito di ordinanza comminata dal Comune per abuso edilizio.

Qualora invece si operi nell'ambito dell'acquisizione del bene al patrimonio del Comune, per mancata demolizione nei termini, sanzione prevista sia dalla normativa regionale che dal Testo Unico sull'edilizia (DPR380/2001), la giurisprudenza civilistica è concorde nel ritenere tale acquisizione a titolo originario, con ciò superando qualsiasi trascrizione precedente, inclusa l'iscrizione di un'ipoteca come quella attuata da Banca Sella.

Nel consegue, pertanto che nulla può compiere autonomamente la Banca che, sia in caso di demolizione che in caso di acquisizione del bene al patrimonio del Comune, si vedrà privata della propria garanzia.

Si tratta pertanto di un'ipotesi in cui anche una garanzia ipotecaria, ritenuta a tutti gli effetti una delle tutele più forti del creditore, in quanto garanzia reale, può di fatto essere del tutto annullata senza che il creditore possa agire autonomamente.

Resta ovviamente la possibilità di un'azione autonoma di risarcimento danni del creditore nei confronti del debitore, in questo caso purtroppo fallito, per aver pregiudicato il bene posto a garanzia inizialmente tramite la commissione dell'abuso e poi per non aver sanato lo stesso quando ancora vi erano i termini per farlo.

In sintesi, dinanzi all'abuso edilizio e alle conseguenti sanzioni, che prevedono la demolizione del bene o l'acquisizione al patrimonio del Comune, nel caso in cui non venga ripristinato il bene immobile nei termini prescritti, il creditore ipotecario non ha alcuna azione diretta né alcuna tutela.

Resta quindi da valutare se, in caso di garanzia ipotecaria, non risulti oltremodo oneroso far effettuare delle verifiche periodiche circa la legittimità del bene, al fine di prevenire eventuali abusi e rischi di sanzioni, onde tutelare con maggiore efficacia il proprio credito.